FAQ

Rechtlich nein. Aber der italienische Kaufprozess unterscheidet sich erheblich: andere Vertragsstrukturen (Proposta, Compromesso, Rogito), Prüfung der Eigentumsverhältnisse, lokale Vorschriften. Ein Makler koordiniert Notar, Anwalt und Techniker, prüft Unterlagen und verhandelt auf Italienisch.

Drei Schritte: Zuerst die Proposta d'acquisto (schriftliches Kaufangebot mit Sicherheit von 1 bis 3 Prozent). Dann der Compromesso (verbindlicher Vorvertrag mit Anzahlung, typisch 5 bis 10 Prozent). Zuletzt der Rogito (notarielle Beurkundung und Eigentumsübergang). Vom Angebot bis zur Beurkundung vergehen in der Regel 60 bis 120 Tage.

Registersteuer: 2 % für den Erstwohnsitz oder 9 % für Zweitwohnsitze, berechnet auf den amtlichen Wert. Notargebühren: 2.000 bis 4.000 Euro. Maklerprovision: 3-4 % zzgl. 22 % MwSt. Anwalt: 500-1.500 Euro. Techniker: 500-1.000 Euro. Insgesamt ca. 10-12 % über dem Kaufpreis.

Ja. EU-Bürger sind Italienern gleichgestellt und kaufen ohne Einschränkungen. Für Drittstaatsangehörige (USA, Schweiz, UK) gilt das Prinzip der Gegenseitigkeit (Art. 16 Preleggi), das für die meisten Länder erfüllt ist. Sie brauchen einen Codice Fiscale (italienische Steuernummer), erhältlich beim Konsulat oder der Finanzbehörde vor Ort.

Vom ersten Besichtigungstermin bis zum Rogito: typisch 2 bis 4 Monate. Die reine Transaktionsphase (Proposta bis Rogito) dauert meist 30 bis 60 Tage. Objekte mit fehlenden Unterlagen oder ausstehenden Genehmigungen können länger dauern.

Bei Unterzeichnung des Compromesso zahlt der Käufer eine Caparra confirmatoria, typisch 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises. Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen (Art. 1385 Codice Civile). Die Anzahlung wird beim Rogito auf den Kaufpreis angerechnet.

Der Käufer wählt und bezahlt den Notar. Der Notar prüft die Eigentumskette mindestens 20 Jahre zurück, beurkundet den Kaufvertrag und registriert die Eigentumsübertragung innerhalb von 30 Tagen. Notargebühren liegen bei 2.000 bis 4.000 Euro.

Seit 2010 muss die Katasterregistrierung mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie übereinstimmen (Art. 29 L. 52/1985). Ohne diese Übereinstimmung ist der Kaufvertrag nichtig. Vor dem Rogito prüft ein Techniker, ob Grundriss und Nutzungskategorie im Catasto mit der Realität übereinstimmen.

Ja. Über das lokale Netzwerk und direkte Eigentümerkontakte. Im Segment ab 1 Mio. Euro werden viele Transaktionen diskret abgewickelt, ohne öffentliche Inserate.

Drei bis zwölf Monate. Der wichtigste Faktor ist der Angebotspreis. Objekte, die länger als sechs Monate am Markt stehen, verlieren an Dynamik. Nach zwölf Monaten liegt der durchschnittliche Abschlag bei 15 bis 20 Prozent gegenüber dem ursprünglichen Angebotspreis.

Technische Dokumentation: 500 bis 2.000 Euro. Energieausweis: 150 bis 300 Euro. Baurechtliche Prüfung: 500 bis 1.500 Euro. Maklerprovision: 3 bis 4 Prozent zzgl. MwSt. Alle Posten klären wir vor Beginn der Vermarktung.

Nein. Ich führe Besichtigungen allein und berichte Ihnen danach.

Ja. Ich vermarkte dann gezielt über mein Netzwerk, ohne öffentliche Inserate.

Energieausweis (APE), aktuelle Katasterauszüge (Visura catastale und Planimetria), Eigentumsurkunde (Atto di provenienza), Konformitätserklärung und ggf. Baugenehmigungen. Ich koordiniere die Beschaffung mit dem Techniker vor Ort.

Nein. Schweizer Staatsbürger kaufen in Italien ohne Einschränkungen, gleichgestellt mit EU-Bürgern. Ein Aufenthaltstitel wird erst relevant, wenn Sie länger als 90 Tage am Stück in Italien leben möchten. Für Daueraufenthalt gibt es das Elective Residence Visa.

Ein Visum für Nicht-EU-Bürger, die dauerhaft in Italien leben möchten, ohne dort zu arbeiten. Voraussetzung: mindestens 31.159 Euro pro Jahr an passivem Einkommen (plus 20 % für den Ehepartner, plus 5 % pro Kind). Das Visum wird alle zwei Jahre verlängert.

Zwei Wege: Schenkung (Donazione) zu Lebzeiten oder Erbschaft. Bei Schenkung/Erbschaft an Kinder: 4 % Steuer, aber erst ab einem Freibetrag von 1 Mio. Euro pro Kind. Wichtig: Die EU-Erbrechtsverordnung 650/2012 erlaubt die Wahl des Heimatrechts. Das italienische Pflichtteilsrecht (Legittima) gilt aber weiterhin für Immobilien in Italien.

Bei Privatkäufen: 9 % Registersteuer auf den amtlichen Wert (Valore catastale), 2 % bei Erstwohnsitz. Beim Kauf vom Bauträger (innerhalb von 5 Jahren): 10 % MwSt. auf den Kaufpreis (4 % bei Erstwohnsitz). Dazu kommen jeweils 50 Euro für Hypothekar- und Katastersteuer.

Die IMU basiert auf dem Katasterwert (Rendita catastale) multipliziert mit einem Koeffizienten. Der Steuersatz liegt zwischen 0,4 % und 1,06 %, je nach Gemeinde. Erstwohnsitze der Kategorien A2 bis A7 sind befreit. Zahlung halbjährlich im Juni und Dezember.

Über die Cedolare secca: pauschal 21 % bei der ersten Immobilie, 26 % ab der zweiten. Wer mehr als zwei Einheiten kurzfristig vermietet, wird steuerlich als Gewerbebetrieb eingestuft. Die Pauschalsteuer ersetzt IRPEF, Registersteuer und Stempelsteuer auf die Mieteinnahmen.

Drei Pflichten: Meldung bei der Gemeinde, nationale Kennziffer (CIN, seit 2025 vorgeschrieben) und Meldung jedes Gastes bei der Polizei innerhalb von 24 Stunden. Dazu kommen Sicherheitsstandards: CO-Melder, Feuerlöscher, geprüfte Elektroanlage.

Seit August 2024: 200.000 Euro pro Jahr pauschal auf alle ausländischen Einkünfte (vorher 100.000 Euro). Familienangehörige zahlen 25.000 Euro. Voraussetzung: in 9 der letzten 10 Jahre nicht in Italien steuerlich ansässig gewesen. Maximale Laufzeit: 15 Jahre.

Brutto 5 bis 8 Prozent bei Ferienvermietung, netto rund 3 Prozent nach Plattformgebühren (15 bis 20 Prozent), Management (10 bis 25 Prozent) und Instandhaltung. Basis: 18 bis 25 Wochen Auslastung, Wochenmiete 2.000 bis 8.000 Euro in der Hochsaison.

Die Maremma und die Lucchesia. In der Maremma beginnen Landhäuser ab ca. 1.600 Euro pro Quadratmeter, in der Lucchesia ab ähnlichen Werten. Zum Vergleich: Im Chianti Classico liegen restaurierte Objekte bei 4.000 bis 9.500 Euro pro Quadratmeter.

In der Maremma (Castiglione della Pescaia, Orbetello, Porto Ercole) oder in der Lucchesia mit Nähe zur Versilia-Küste. Die Maremma bietet ländliche Ruhe mit Küstenzugang in 15 bis 30 Minuten. Lucca liegt 20 Minuten vom Flughafen Pisa und 30 Minuten vom Meer.

Ja. Die Val d'Orcia unterliegt als UNESCO-Welterbe strengen Landschaftsschutzvorschriften (Piano Paesaggistico). Neubauten sind stark eingeschränkt, Umbauten erfordern Genehmigungen der Landschaftsschutzbehörde. Die begrenzte Angebotslage sorgt gleichzeitig für stabile Preise.

Florenz für Langzeitvermietung (Brutto-Rendite ca. 4,8 %). Chianti und Val d'Orcia für saisonale Ferienvermietung (Mai bis Oktober, 18 bis 25 Wochen Auslastung). Die Maremma-Küste für Sommervermietung mit hohen Wochenraten in der Hochsaison.

Florenz (FLR): Chianti 30 bis 50 Minuten, Val d'Orcia 90 Minuten. Pisa (PSA): Lucca 20 Minuten, Maremma 90 Minuten, Chianti 90 Minuten. Grosseto hat einen Regionalflughafen mit saisonalen Verbindungen. Rom Fiumicino (FCO): Maremma 2 Stunden.

Rustici (unrenoviert) beginnen ab ca. 300.000 Euro. Restaurierte Landhäuser: 4.000 bis 7.000 Euro pro Quadratmeter in Standardlagen, 9.500 Euro und mehr in Top-Lagen wie dem Chianti Classico. Villen mit Park und Pool liegen 20 bis 40 Prozent über vergleichbaren Landhäusern.

Ja. Italienische Banken finanzieren Nicht-Residenten in der Regel bis 50 bis 60 Prozent des Kaufpreises, Laufzeit maximal 25 bis 30 Jahre. Sie brauchen ein italienisches Bankkonto, einen Codice Fiscale und übersetzte Einkommensnachweise.

Reisepass, Codice Fiscale, Einkommensnachweise der letzten zwei bis drei Jahre mit beglaubigter Übersetzung, Kontoauszüge der letzten 6 bis 12 Monate, Vorvertrag (Compromesso) und eine Bankschätzung (Perizia) der Immobilie.

Ja. Residenten mit italienischem Einkommen erhalten bis 80 Prozent Beleihung. Käufer unter 36 Jahren mit ISEE unter 40.000 Euro können über den Fondo Consap bis zu 100 Prozent finanzieren lassen. Für Residenten mit ausländischem Einkommen: 60 bis 70 Prozent.

Imposta sostitutiva: 0,25 Prozent bei Erstwohnsitz, 2 Prozent bei Zweitwohnsitz. Dazu Bankschätzung (Perizia): 300 bis 500 Euro. Notargebühren für die Hypothekenurkunde: 1.000 bis 2.000 Euro. Gebühren für Kontoeröffnung und Kontoführung variieren je nach Bank.