FAQ

Per legge no. Ma il processo italiano presenta specificità importanti: strutture contrattuali diverse (Proposta, Compromesso, Rogito), verifiche catastali, normative locali. Un agente in Italia coordina notaio, avvocato e tecnico, verifica la documentazione e conduce le trattative in italiano.

Tre fasi: prima la Proposta d'acquisto (offerta scritta con deposito dell'1-3%). Poi il Compromesso (contratto preliminare vincolante con caparra confirmatoria, tipicamente 5-10%). Infine il Rogito (atto notarile con trasferimento della proprietà). Dalla proposta al rogito: generalmente 60-120 giorni.

Imposta di registro: 2% per la prima casa o 9% per la seconda, calcolata sul valore catastale. Notaio: 2.000-4.000 euro. Provvigione: 3-4% più 22% IVA. Avvocato: 500-1.500 euro. Geometra: 500-1.000 euro. Totale: circa 10-12% oltre al prezzo d'acquisto.

Sì. I cittadini UE hanno gli stessi diritti dei cittadini italiani. Per gli extracomunitari (USA, UK, Svizzera) si applica il principio di reciprocità (Art. 16 Preleggi), soddisfatto per la maggior parte dei Paesi. Serve un Codice Fiscale, ottenibile presso il consolato o l'Agenzia delle Entrate.

Dal primo sopralluogo al rogito: tipicamente 2-4 mesi. La fase transazionale (proposta-rogito) richiede 30-60 giorni. Immobili con questioni catastali o urbanistiche aperte possono richiedere tempi più lunghi.

Alla firma del Compromesso l'acquirente versa una caparra confirmatoria, tipicamente il 5-10% del prezzo. Se l'acquirente recede, perde la caparra. Se recede il venditore, deve restituire il doppio (Art. 1385 c.c.). La caparra viene imputata al prezzo al momento del Rogito.

L'acquirente sceglie e paga il notaio. Il notaio verifica la catena di proprietà almeno 20 anni a ritroso, autentica il contratto e trascrive il trasferimento entro 30 giorni. Onorari notarili: 2.000-4.000 euro.

Dal 2010, lo stato catastale deve corrispondere allo stato di fatto dell'immobile (Art. 29 c. 1-bis L. 52/1985). Senza questa corrispondenza, il contratto è nullo. Prima del Rogito, un tecnico verifica che planimetria e categoria catastale corrispondano alla realtà.

Sì. Grazie alla rete locale e ai contatti diretti con proprietari. Nel segmento sopra 1 mln di euro, molte transazioni vengono gestite in via riservata, senza annunci pubblici.

Da tre a dodici mesi. Il fattore più importante è il prezzo di offerta. Immobili sul mercato da più di sei mesi perdono slancio. Dopo dodici mesi lo sconto medio si attesta al 15-20% rispetto al prezzo iniziale.

Documentazione tecnica: 500-2.000 euro. APE: 150-300 euro. Verifica di conformità urbanistica: 500-1.500 euro. Provvigione: 3-4% più IVA. Tutti i costi vengono chiariti prima dell'inizio della commercializzazione.

No. Le visite vengono gestite autonomamente, con riscontro dopo ogni appuntamento.

Sì. Commercializzazione attraverso la rete, senza annunci pubblici.

APE, visure catastali aggiornate (Visura catastale e Planimetria), atto di provenienza, dichiarazione di conformità e eventuali titoli edilizi. Coordino la raccolta con il tecnico sul territorio.

No. I cittadini svizzeri acquistano in Italia senza restrizioni, equiparati ai cittadini UE. Un titolo di soggiorno diventa rilevante solo se si intende risiedere in Italia per più di 90 giorni consecutivi. Per il soggiorno permanente esiste il Visto per Residenza Elettiva.

Un visto per cittadini extra-UE che desiderano vivere stabilmente in Italia senza lavorare. Requisito: almeno 31.159 euro l'anno di reddito passivo (più 20% per il coniuge, più 5% per figlio). Il visto si rinnova ogni due anni.

Due strade: donazione in vita o successione. Per donazioni e successioni ai figli: imposta del 4%, ma solo oltre una franchigia di 1 milione di euro per figlio. Il Regolamento UE 650/2012 permette di scegliere la legge del Paese di origine. La quota di legittima italiana si applica comunque agli immobili situati in Italia.

Acquisti tra privati: 9% sul valore catastale, 2% per la prima casa. Acquisti da costruttore (entro 5 anni): IVA al 10% sul prezzo (4% per prima casa). Più 50 euro ciascuna per imposta ipotecaria e catastale.

L'IMU si basa sulla rendita catastale moltiplicata per un coefficiente. L'aliquota varia dallo 0,4% all'1,06%, a seconda del Comune. L'abitazione principale (categorie A2-A7) è esente. Pagamento semestrale a giugno e dicembre.

Con la Cedolare secca: 21% forfettario sul primo immobile, 26% dal secondo in poi. Chi affitta più di due unità a breve termine viene classificato come impresa. La cedolare sostituisce IRPEF, imposta di registro e bollo sul reddito da locazione.

Tre adempimenti: SCIA al Comune, codice identificativo nazionale (CIN, obbligatorio dal 2025) e comunicazione di ogni ospite alla Questura entro 24 ore. Si aggiungono gli standard di sicurezza: rilevatori di CO, estintori, impianto elettrico certificato.

Da agosto 2024: 200.000 euro l'anno forfettari su tutti i redditi esteri (prima 100.000 euro). I familiari pagano 25.000 euro. Requisito: non essere stati residenti fiscali in Italia per 9 dei 10 anni precedenti. Durata massima: 15 anni.

Lordo 5-8% per affitto turistico, netto circa 3% al netto delle commissioni piattaforma (15-20%), gestione (10-25%) e manutenzione. Base: 18-25 settimane di occupazione, affitto settimanale 2.000-8.000 euro in alta stagione.

La Maremma e la Lucchesia. In Maremma i casali partono da circa 1.600 euro al metro quadro, con valori simili nella Lucchesia. Per confronto: nel Chianti Classico gli immobili restaurati si collocano tra 4.000 e 9.500 euro al metro quadro.

In Maremma (Castiglione della Pescaia, Orbetello, Porto Ercole) o nella Lucchesia, vicina alla costa della Versilia. La Maremma offre tranquillità rurale con accesso alla costa in 15-30 minuti. Lucca dista 20 minuti dall'aeroporto di Pisa e 30 minuti dal mare.

Sì. La Val d'Orcia, in quanto sito UNESCO, è soggetta a rigide norme paesaggistiche (Piano Paesaggistico). Le nuove costruzioni sono fortemente limitate, le ristrutturazioni richiedono l'autorizzazione della Soprintendenza. L'offerta limitata contribuisce alla stabilità dei prezzi.

Firenze per la locazione a lungo termine (rendimento lordo ca. 4,8%). Chianti e Val d'Orcia per l'affitto turistico stagionale (maggio-ottobre, 18-25 settimane di occupazione). La costa maremmana per l'affitto estivo con tariffe settimanali elevate in alta stagione.

Firenze (FLR): Chianti 30-50 minuti, Val d'Orcia 90 minuti. Pisa (PSA): Lucca 20 minuti, Maremma 90 minuti, Chianti 90 minuti. Grosseto dispone di un aeroporto regionale con collegamenti stagionali. Roma Fiumicino (FCO): Maremma 2 ore.

I rustici (da ristrutturare) partono da circa 300.000 euro. Casali restaurati: 4.000-7.000 euro al metro quadro nelle posizioni standard, 9.500 euro e oltre nelle posizioni prime come il Chianti Classico. Le ville con parco e piscina superano del 20-40% i casali comparabili.

Sì. Le banche italiane finanziano i non residenti fino al 50-60% del prezzo d'acquisto, con durata massima di 25-30 anni. Servono un conto corrente italiano, il Codice Fiscale e documentazione reddituale tradotta.

Passaporto, Codice Fiscale, documentazione reddituale degli ultimi 2-3 anni con traduzione asseverata, estratti conto degli ultimi 6-12 mesi, contratto preliminare (Compromesso) e perizia bancaria dell'immobile.

Sì. I residenti con reddito italiano accedono fino all'80% del valore. Gli under 36 con ISEE sotto 40.000 euro possono richiedere fino al 100% tramite il Fondo Consap. Residenti con reddito estero: 60-70%.

Imposta sostitutiva: 0,25% per la prima casa, 2% per la seconda. Perizia bancaria: 300-500 euro. Onorari notarili per l'atto di mutuo: 1.000-2.000 euro. Spese di apertura e tenuta conto variano in base alla banca.