Codice fiscale, conto corrente, residenza: primi passi per acquirenti internazionali in Italia

Prima di acquistare un immobile in Italia servono tre cose: un numero fiscale, un conto corrente e chiarezza sulla questione della residenza. Sembra banale. Non lo è. Questo articolo spiega la realtà operativa, aggiornata al 2026.

Codice fiscale: senza di lui non si fa nulla

Il codice fiscale è il numero di identificazione tributaria italiano. Senza codice fiscale non si può acquistare, aprire un conto, incaricare un notaio né firmare un contratto. È il prerequisito di ogni operazione.

Richiesta in Italia: Di persona presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Occorre un passaporto valido. Il codice fiscale viene rilasciato di norma nell’immediato. Nessun costo.

Richiesta dall’estero: Presso il consolato italiano nel Paese di residenza. In Germania, Austria e Svizzera i consolati sono presenti in tutte le città principali. I tempi di rilascio variano, spesso da 1 a 3 settimane.

Il codice fiscale è una stringa alfanumerica generata da nome, data di nascita, luogo di nascita e sesso. Non cambia e non scade.

richiedere il codice fiscale prima del primo viaggio di sopralluogo. Chi arriva in Italia senza, non può presentare una proposta d’acquisto su un immobile trovato per caso.

Conto corrente: obbligo, non opzione

Per la gestione della compravendita ogni acquirente ha bisogno di un conto corrente italiano. Tutti i pagamenti (caparra, saldo prezzo, imposte) transitano da lì. Pagamenti in contanti oltre 999,99 EUR sono di fatto esclusi nelle transazioni immobiliari (antiriciclaggio, D.Lgs. 231/2007).

Apertura del conto: Ogni banca italiana è tenuta per legge ad aprire conti. Nella pratica, alcune banche collaborano più volentieri con i non residenti di altre.

Documenti necessari:

• Passaporto valido
• Codice fiscale
• Certificato di residenza dal Paese d’origine

L’apertura richiede da 1 a 3 settimane, a seconda della banca. Intesa Sanpaolo e Crédit Agricole hanno la maggiore esperienza con gli acquirenti internazionali.

Obblighi antiriciclaggio: La banca verifica la provenienza dei fondi. Per versamenti consistenti (indicativamente dai 50.000 EUR) vengono richieste prove documentali. Chi trasferisce il prezzo d’acquisto dalla Germania, dall’Austria o dalla Svizzera, dovrebbe preparare la documentazione sull’origine dei fondi prima che la banca la chieda.

Nessun Lex Koller in Italia

A differenza della Svizzera, l’Italia non prevede un sistema di restrizioni all’acquisto per gli stranieri. Nessuna procedura di autorizzazione, nessun contingente, nessun permesso speciale.

Cittadini UE (tedeschi, austriaci): equiparati ai cittadini italiani. Nessuna restrizione, nessuna condizione particolare. Discende dal TFUE (Trattato sul Funzionamento dell’Unione Europea).

Cittadini svizzeri: Acquisto in base alla condizione di reciprocità (art. 16 disp. prel. c.c.). La reciprocità tra Italia e Svizzera sussiste; i cittadini svizzeri possono acquistare liberamente. Tuttavia la Svizzera stessa applica la Lex Koller, che limita il percorso inverso.

In concreto: un acquirente svizzero può comprare una villa in Italia senza autorizzazione. Un acquirente italiano in Svizzera potrebbe aver bisogno di un permesso.

Residenza: tre opzioni

La questione della residenza determina il regime fiscale, il diritto alla prima casa e la previdenza sociale. Tre scenari:

Opzione 1: Restare non residenti

La maggior parte degli acquirenti internazionali resta non residente. L’immobile è una seconda casa. Gli obblighi fiscali in Italia si limitano all’immobile (IMU, eventuali redditi da locazione). L’imposta sul reddito resta nel Paese d’origine.

Dal D.Lgs. 209/2023, l’iscrizione all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero) non è più sufficiente, da sola, come prova della non residenza. Contano due criteri: domicilio ai sensi dell’art. 43 c.c. e presenza fisica superiore a 183 giorni l’anno. Chi trascorre in Italia più della metà dell’anno rischia la residenza fiscale, indipendentemente dall’indirizzo anagrafico.

Opzione 2: Residenza elettiva

Per i cittadini extra-UE (svizzeri, britannici) è disponibile il visto per residenza elettiva (Decreto Interministeriale 850/2011). Requisiti:

• Redditi passivi di almeno 31.159 EUR annui (+ 20% per il coniuge, + 5% per ogni figlio)
• Alloggio in Italia (proprietà o locazione)
• Assicurazione sanitaria
• Nessun rapporto di lavoro subordinato in Italia

I cittadini UE non hanno bisogno di visto, ma possono iscriversi volontariamente all’anagrafe.

Opzione 3: Flat Tax per neo-residenti

L’art. 24-bis TUIR consente una tassazione forfettaria sui redditi esteri:

Requisito: non residenza in 9 dei 10 anni precedenti. Durata massima: 15 anni. Esenzione dal Quadro RW (dichiarazione patrimonio estero) e dall’imposta di successione/donazione su beni esteri.

Economicamente vantaggiosa a partire da circa 1,5 milioni EUR di reddito estero annuo (punto di pareggio con 200.000 EUR di forfait vs. IRPEF progressiva).

Per la maggior parte degli acquirenti internazionali che cercano una seconda casa, la Flat Tax non è rilevante. Chi trasferisce davvero il centro dei propri interessi in Italia e ha redditi esteri elevati, dovrebbe fare i conti.

Regime patrimoniale: separazione dei beni

Gli acquirenti sposati che comprano in Italia ricadono, in assenza di diversa dichiarazione, nella comunione legale dei beni (art. 177 c.c.). L’immobile appartiene automaticamente a entrambi i coniugi in parti uguali.

Il diritto patrimoniale italiano si applica a prescindere dal regime vigente nel Paese d’origine. Un acquirente tedesco in regime di Zugewinngemeinschaft (regime legale tedesco) ricade comunque nella comunione in Italia, se non dichiara attivamente la separazione dei beni.

dichiarare la separazione dei beni nell’atto di compravendita. È una riga nel rogito, ma va discussa prima dell’appuntamento notarile, non il giorno della firma.

FAQ

Quanto tempo serve per ottenere il codice fiscale?

Presso l’Agenzia delle Entrate in Italia: pochi minuti, rilascio immediato. Presso il consolato italiano all’estero: da 1 a 3 settimane. Serve solo un passaporto valido.

Un non residente può aprire un conto in Italia?

Sì. Ogni banca italiana è obbligata per legge ad aprire conti. Nella pratica, Intesa Sanpaolo e Crédit Agricole hanno la maggiore esperienza con i non residenti. Servono: codice fiscale, passaporto, certificato di residenza.

Perdo lo status di non residente se trascorro molto tempo in Italia?

Sì, a partire da 183 giorni l’anno. Dal D.Lgs. 209/2023, l’iscrizione AIRE da sola non basta più. Chi ha il domicilio in Italia o vi trascorre più della metà dell’anno è considerato fiscalmente residente. La conseguenza: il reddito mondiale diventa imponibile in Italia.

A chi conviene la Flat Tax?

A chi ha redditi esteri elevati (indicativamente dai 1,5 milioni EUR/anno) e non è stato fiscalmente residente in Italia per 9 dei 10 anni precedenti. Il forfait di 200.000 EUR (dal 2024) sostituisce l’IRPEF progressiva sui redditi esteri. Per gli acquirenti internazionali con sola seconda casa e senza trasferimento di residenza, la Flat Tax non è rilevante.

Devo modificare il regime patrimoniale prima dell’acquisto?

No. Non è necessario modificare il regime, ma bisogna dichiarare la separazione dei beni nell’atto di compravendita italiano. Senza questa dichiarazione, l’immobile ricade nella comunione legale dei beni, a prescindere dal regime vigente nel Paese d’origine. È una riga nel rogito, ma deve essere inserita consapevolmente.

Andrej Avi è agente immobiliare in Toscana. Assistenza all’acquisto · Immobili · Chi sono