Senza codice fiscale non si firma una proposta d’acquisto; senza conto corrente non si versa la caparra. Chi li ottiene prima della ricerca non perde tempo nel momento decisivo, quando la trattativa entra nel vivo.
Questo articolo illustra la sequenza operativa, aggiornata al 2026.
Come si ottiene il codice fiscale?
Il codice fiscale è una stringa alfanumerica di sedici caratteri, calcolata da nome, cognome, data e luogo di nascita. La rilascia l’Agenzia delle Entrate; non ha scadenza e non cambia.
È la condizione preliminare di ogni transazione: acquisto immobiliare, apertura del conto, contratto con i fornitori, incarico notarile.
Qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate in Italia lo rilascia in pochi minuti. Basta il passaporto in corso di validità; nessun appuntamento obbligatorio, nessun costo. In Toscana gli uffici principali si trovano a Firenze, Siena, Lucca, Pisa, Arezzo, Grosseto e Livorno. Gli orari sono ridotti, di norma solo la mattina; in estate può esserci attesa.
I consolati italiani nelle principali città europee accettano la richiesta di persona, a volte per posta o via e-mail, con tempi di rilascio da 1 a 3 settimane. Chi vuole evitare il passaggio in ufficio una volta arrivato in Italia può sbrigare questa incombenza prima della partenza.
Perduto o dimenticato, il codice si ricostruisce sempre: è una formula fissa sui dati anagrafici. L’Agenzia delle Entrate rilascia il duplicato gratuitamente.
Conto corrente: perché serve e come aprirlo
Tutte le somme che transitano in una compravendita (caparra, saldo al rogito, imposte d’acquisto) devono essere tracciate. I pagamenti in contanti oltre 5.000 EUR sono vietati per legge; il notaio accetta solo bonifici bancari o assegni circolari da un conto identificabile.
Un conto italiano non è tecnicamente obbligatorio: la legge non lo impone. Nella pratica, la maggior parte dei notai e delle banche lo richiede, perché la verifica antiriciclaggio è più rapida e i pagamenti non subiscono ritardi da correspondent banking. Per le spese successive all’acquisto (IMU, utenze, assicurazione) un conto italiano diventa comunque necessario.
Documenti richiesti
- Passaporto in corso di validità
- Codice fiscale
- Certificato di residenza del Paese d’origine (non più vecchio di tre mesi)
- Autodichiarazione sull’attività economica e sull’origine dei fondi
Dall’inizio della pratica al conto attivo: da 1 a 3 settimane. Alcune banche richiedono presenza fisica in filiale; altre accettano una procura notarile autenticata con apostille (200–500 EUR, 1–2 settimane di lavorazione). Le banche che non accettano la procura per la prima apertura lo comunicano in anticipo.
Quale istituto scegliere
Intesa Sanpaolo, Crédit Agricole Italia, UniCredit e BNL BNP Paribas hanno strutture dedicate ai non residenti e gestiscono con regolarità le compravendite immobiliari con acquirenti non residenti. Le banche locali minori hanno spesso condizioni più competitive, ma meno esperienza con la documentazione estera.
Il conto non residente (conto non-residente) ha costi annui di 100-250 EUR, più 34,20 EUR di imposta di bollo. L’imposta di bollo non è dovuta se la giacenza media annua è inferiore a 5.000 EUR. Per l’accesso all’internet banking alcune banche richiedono un numero di telefono italiano; una SIM prepagata costa 10-20 EUR al mese, con presentazione di passaporto e codice fiscale.
Origine dei fondi
Per versamenti rilevanti (indicativamente dai 50.000 EUR) la banca richiede documentazione sull’origine del capitale. È un obbligo di legge che vale per chiunque. Servono: estratti conto degli ultimi 6-12 mesi, buste paga o dichiarazioni dei redditi, contratto di vendita o atto notarile se il denaro proviene da una cessione immobiliare, dichiarazione di successione o atto di donazione nei casi pertinenti.
Questa documentazione va preparata prima che la banca la richieda. Le richieste successive alla prima apertura rallentano il processo di settimane. Per un acquisto da 1,5 milioni di EUR con il 40% di capitale proprio, si tratta di documentare l’origine di 600.000 EUR: non è una pratica che si sbriga in poche ore.
Acquistare senza restrizioni
L’Italia non prevede un sistema di autorizzazioni all’acquisto immobiliare paragonabile a quello svizzero: nessuna procedura di approvazione, nessun contingente, nessun vincolo alla destinazione d’uso. I cittadini UE acquistano alle stesse condizioni dei cittadini italiani. I cittadini svizzeri, britannici e statunitensi acquistano in base al principio di reciprocità, che sussiste in tutti e tre i casi. Per un approfondimento: diritto immobiliare e acquisto in Italia.
Residenza: le tre opzioni
La scelta della residenza determina il regime fiscale, le imposte d’acquisto e il trattamento del reddito mondiale. Va definita prima di presentare la proposta, non dopo.
Restare non residenti
La scelta più frequente tra chi acquista una seconda casa in Italia. Le obbligazioni fiscali si limitano all’immobile: IMU come seconda casa (aliquota comunale tra 0,46% e 1,14%) ed eventuale imposta sui redditi da locazione. Il reddito mondiale rimane tassato nel Paese di residenza.
Dalla riforma fiscale del 2024, l’iscrizione all’AIRE non è più di per sé sufficiente a provare la non residenza. Contano il domicilio effettivo (sede principale degli interessi e degli affari) e la presenza fisica. Chi trascorre in Italia più di 183 giorni l’anno è considerato fiscalmente residente, indipendentemente dall’indirizzo anagrafico.
Residenza elettiva (per i cittadini extra-UE)
I cittadini non comunitari (svizzeri, britannici e altri) che vogliono soggiornare in Italia oltre i 90 giorni richiedono un visto. La forma più utilizzata è il visto per residenza elettiva, che presuppone redditi passivi di almeno 31.000 EUR annui (più il 20% per il coniuge e il 5% per ciascun figlio a carico), un’abitazione, un’assicurazione sanitaria e l’assenza di lavoro dipendente in Italia. Il visto è rinnovabile ogni due anni. I cittadini UE possono iscriversi volontariamente all’anagrafe senza bisogno di visto.
Flat Tax per i neo-residenti
Chi trasferisce la residenza fiscale in Italia e non vi è stato residente in 9 dei 10 anni precedenti può optare per un’imposta sostitutiva forfettaria di 300.000 EUR annui sull’intero reddito estero (aggiornata al 2026). Per ogni familiare incluso nel regime l’importo è di 50.000 EUR annui (dal 2026). La durata massima è di 15 anni.
Il regime comprende l’esenzione dalla dichiarazione del patrimonio detenuto all’estero e dall’imposta di successione e donazione sui beni esteri. Diventa conveniente quando l’IRPEF progressiva ordinaria sul reddito estero supererebbe il forfait fisso, il che accade, in pratica, solo con redditi esteri molto elevati. Per chi acquista una seconda casa senza trasferire il centro dei propri interessi in Italia, questa opzione non è pertinente.
Regime patrimoniale
Gli acquirenti coniugati ricadono, in assenza di diversa dichiarazione nell’atto di compravendita, nella comunione legale dei beni italiana. L’immobile appartiene automaticamente a entrambi i coniugi in parti uguali, a prescindere dal regime patrimoniale vigente nel Paese d’origine.
La separazione dei beni va dichiarata nel rogito. Non è una modifica al regime matrimoniale, ma una dichiarazione nell’atto: va concordata prima dell’appuntamento notarile, non il giorno stesso. Se un solo coniuge vuole risultare intestatario, l’altro deve prestare il consenso per iscritto.
Per le coppie non coniugate la questione non si pone: è proprietario chi risulta nell’atto. Se entrambi intendono acquistare, entrambi devono sottoscrivere; le quote si definiscono liberamente (ad esempio 50/50, 60/40).
Chi possiede un immobile in Italia dovrebbe verificare anche il profilo successorio: il diritto italiano riconosce quote di legittima: i figli hanno diritto ad almeno un terzo del patrimonio. I cittadini UE possono scegliere, per testamento, l’applicazione del diritto successorio del Paese d’origine. In assenza di scelta, si applica la legge italiana.
Sequenza operativa
| Passaggio | Quando | Durata indicativa |
|---|---|---|
| Codice fiscale | Prima del primo sopralluogo | Immediata (in Italia) / 1-3 settimane (consolato) |
| Conto corrente | Dopo il codice fiscale | 1-3 settimane |
| Documentazione origine fondi | In parallelo al conto | 1-2 settimane |
| Regime patrimoniale | Prima del compromesso | Un colloquio |
| Strategia di residenza | Prima della proposta d'acquisto | Consulenza fiscale |
| Proposta d'acquisto | Quando codice fiscale e conto sono pronti | Vincola entro 7-15 giorni dall'accettazione |
Dal primo passo al rogito: da 4 a 8 mesi. I ritardi più frequenti nascono dall’apertura del conto, non dal codice fiscale. Chi avvia la pratica bancaria in parallelo alla ricerca dell’immobile guadagna 3-4 settimane quando la trattativa entra nel vivo.
Per la guida completa all’acquisto: acquisto immobiliare in Italia.
FAQ
Quanto tempo serve per ottenere il codice fiscale?
Presso l’Agenzia delle Entrate in Italia: pochi minuti, rilascio immediato. Presso il consolato italiano all’estero: da 1 a 3 settimane. Serve solo il passaporto in corso di validità. Nessun costo.
Un non residente può aprire un conto corrente in Italia?
Sì. Intesa Sanpaolo, Crédit Agricole Italia, UniCredit e BNL BNP Paribas hanno struttura e prassi consolidate per i non residenti. Servono codice fiscale, passaporto e certificato di residenza. I costi annui sono 100-250 EUR più 34,20 EUR di imposta di bollo.
Si perde lo status di non residente se si trascorre molto tempo in Italia?
Sì, a partire da 183 giorni l’anno. Dalla riforma del 2024 l’iscrizione AIRE non è più da sola sufficiente a provare la non residenza. Il criterio determinante è il domicilio effettivo e la presenza fisica. Chi supera la soglia diventa fiscalmente residente e il reddito mondiale diventa imponibile in Italia.
A chi conviene la Flat Tax?
A chi trasferisce la residenza in Italia, non vi è stato residente per 9 dei 10 anni precedenti e ha redditi esteri elevati. Il forfait di 300.000 EUR annui (2026) sostituisce l’IRPEF progressiva sui redditi esteri; conviene quando l’imposta ordinaria supererebbe questa cifra. Per chi acquista una seconda casa senza trasferire il centro dei propri interessi, il regime non è pertinente.
Bisogna modificare il regime patrimoniale prima dell’acquisto?
No. Non si tratta di modificare il regime, ma di dichiarare nell’atto di compravendita italiano la separazione dei beni. In assenza di questa dichiarazione l’immobile ricade nella comunione legale, indipendentemente dal regime vigente nel Paese d’origine. È una riga nel rogito, ma va inserita consapevolmente.
Andrej Avi è agente immobiliare in Toscana. Assistenza all’acquisto · Immobili · Chi sono
