Immobilie kaufen in Italien: Der vollständige Leitfaden

Der Immobilienkauf in Italien folgt einem eigenen Ablauf. Drei Stufen statt einer. Andere Fristen, andere Sicherheiten, andere Steuerlogik als in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Wer den Prozess kennt, kauft sicherer. Wer ihn nicht kennt, zahlt mehr oder verliert seine Anzahlung.

Dieser Leitfaden beschreibt den Ablauf von der Vorbereitung bis zum Notartermin. Er basiert auf geltendem italienischem Recht (Codice Civile, Testo Unico Bancario, DPR 131/1986) und der Praxis in der Toskana.

Bevor Sie suchen: Vorbereitung

Codice Fiscale (Steuernummer)

Erste Voraussetzung für jeden Immobilienkauf in Italien. Vergleichbar mit der deutschen Steuer-ID. Beantragung: beim italienischen Konsulat im Heimatland oder bei der Agenzia delle Entrate vor Ort. Dauert 10-15 Minuten, kostenlos.

Ohne Codice Fiscale können Sie weder ein Bankkonto eröffnen noch einen Kaufvertrag unterschreiben.

Italienisches Bankkonto

Nicht zwingend erforderlich, aber dringend empfohlen. Der Notar verlangt für den Rogito einen nachverfolgbaren Zahlungsweg: Banküberweisung (Bonifico Bancario) von einem identifizierbaren Konto.

Kontoeröffnung bei einer italienischen Bank dauert 1-2 Wochen. Unterlagen: Reisepass, Codice Fiscale, Wohnsitznachweis. Einige Banken bieten Konten für Nicht-Residenten an (Conto Non-Residente).

Alternative: Zahlung von einem ausländischen Konto ist möglich, aber die Bank muss die Herkunft der Mittel nachweisen können (Antiriciclaggio, Geldwäscheprüfung).

Budget und Nebenkosten kalkulieren

Zum Kaufpreis kommen 10-15% Nebenkosten:

Wichtig: Die Registersteuer wird auf den Katasterwert (Rendita Catastale × Koeffizient 120) berechnet, nicht auf den Kaufpreis. Bei älteren Gebäuden liegt der Katasterwert oft bei 30-50% des Marktwertes.

Schritt 1: Kaufangebot (Proposta d’Acquisto)

Das Kaufangebot ist der erste verbindliche Schritt. Es bindet zunächst nur den Käufer. Der Verkäufer kann innerhalb der gesetzten Frist annehmen oder ablehnen.

Inhalte der Proposta:

• Angebotener Preis
• Beschreibung der Immobilie (Catasto-Daten)
• Frist für die Annahme (typisch 7-15 Tage)
• Bedingungen (Finanzierungsvorbehalt, Due-Diligence-Klausel)
• Sicherheit: 1-3% des Kaufpreises als Bankcheck (Assegno Circolare)

Nimmt der Verkäufer an, ist das Angebot ein bindender Vorvertrag. Lehnt er ab, bekommen Sie den Check zurück.

Mein Rat: Keine Proposta ohne vorherige Due Diligence-Grundprüfung (Grundbuch, Catasto, Baugenehmigungen). Die detaillierte Prüfung kann als Aufschiebende Bedingung (Clausola Sospensiva) in die Proposta aufgenommen werden.

Schritt 2: Vorvertrag (Compromesso)

Der Contratto Preliminare (Compromesso) ist der eigentliche Kaufvertrag unter Vorbehalt des Notartermins. Art. 1351 Codice Civile verlangt die Schriftform.

Pflichtinhalte:

• Vollständige Identifikation der Parteien
• Identifizierung der Immobilie (Catasto-Daten, Grundbuch-Angaben)
• Kaufpreis und Zahlungsplan
• Termin für den Rogito
• Garantien des Verkäufers (Lastenfreiheit, Konformität)
• Aufschiebende Bedingungen (falls vorhanden)

Anzahlung (Caparra Confirmatoria):

Die Caparra Confirmatoria (Art. 1385 Codice Civile) ist die Standardsicherheit. Typisch: 10-20% des Kaufpreises.

Wie sie funktioniert: Zieht der Käufer grundlos zurück, verliert er die Caparra. Zieht der Verkäufer grundlos zurück, muss er die doppelte Caparra zurückzahlen. Das schafft Gleichgewicht.

Registrierung:

Der Compromesso muss innerhalb von 30 Tagen bei der Agenzia delle Entrate registriert werden. Kosten: 200 EUR Fixgebühr + 0,5% auf die Caparra (wird beim Rogito verrechnet).

Zeitrahmen bis Rogito:

Typisch: 60-90 Tage. Bei Finanzierung: 90-120 Tage. Bei komplexen Due-Diligence-Fällen: bis 180 Tage (vertraglich vereinbart).

Schritt 3: Due Diligence

Die technische und rechtliche Prüfung der Immobilie. In Italien ist der Käufer verantwortlich, nicht der Notar. Der Notar prüft die Vertragsformalien, nicht den Zustand der Immobilie.

Grundbuch (Conservatoria dei Registri Immobiliari)

Prüfung auf: Eigentümerschaft, Hypotheken (Ipoteche), Pfandrechte, Vormerkungen, Dienstbarkeiten (Servitù).

Die Visura Ipotecaria zeigt alle Belastungen der letzten 20 Jahre. Kosten: 7 EUR pro Abfrage. Bearbeitungszeit: sofort (online) bis 3 Tage (komplexe Fälle).

Kataster (Catasto)

Zwei Kataster: Catasto Fabbricati (Gebäude) und Catasto Terreni (Grundstücke). Prüfung auf:

• Übereinstimmung Planimetria (Grundriss) mit Realität
• Korrekte Klassifizierung (Categoria, Classe, Rendita)
• Eigentümerdaten aktuell

Abweichungen zwischen Catasto und Realität müssen vor Notartermin bereinigt werden. Kosten für Catasto-Aktualisierung: 800-2.000 EUR (Geometra).

Baugenehmigungen (Titoli Edilizi)

Jede bauliche Veränderung braucht eine Genehmigung: Licenza Edilizia (vor 1977), Concessione Edilizia (1977-2001), Permesso di Costruire (ab 2001). Nicht genehmigte Bauten (Abusi Edilizi) müssen saniert werden, bevor verkauft werden kann.

Prüfung durch: Geometra oder Architekt. Kosten: 800-2.000 EUR. Zeitrahmen: 1-3 Wochen.

Energieausweis (APE)

Attestato di Prestazione Energetica. Bei Verkauf Pflicht. Erstellt von zertifiziertem Energieberater. Kosten: 200-400 EUR. Gültig 10 Jahre. Klassen von A4 (beste) bis G (schlechteste).

Umwelt und Altlasten

Bei Grundstücken und ehemaligen landwirtschaftlichen Betrieben: Prüfung auf Altlasten, Deponie-Nähe, Überschwemmungsgebiete (PAI, Piano di Assetto Idrogeologico). Die Gemeinde gibt Auskunft.

Schritt 4: Notartermin (Rogito)

Der Atto Definitivo (Rogito) ist der abschließende Kaufvertrag vor dem Notar. Der Notar wird vom Käufer gewählt und bezahlt.

Ablauf am Tag des Rogito:

1. Notar liest den Vertrag vor (auf Italienisch). Bei fremdsprachigen Käufern: vereidigte Übersetzung und Dolmetscher Pflicht.
2. Parteien unterschreiben.
3. Käufer zahlt Restkaufpreis (vorab per Bonifico oder per Assegno Circolare am Tag).
4. Notar übergibt Schlüssel (symbolisch, praktisch oft separat).
5. Notar reicht Trascrizione ein (Grundbucheintrag, innerhalb von 30 Tagen).

Was der Notar prüft:

• Identität der Parteien
• Lastenfreiheit oder deklarierte Lasten
• Konformitätserklärungen des Verkäufers
• Energieausweis liegt vor
• Zahlungsnachverfolgbarkeit (Art. 35 DL 223/2006)

Was der Notar NICHT prüft:

• Zustand der Immobilie
• Tatsächliche Übereinstimmung mit dem Catasto
• Baumängel oder versteckte Schäden

Deshalb: eigener Anwalt und Geometra vor dem Rogito.

Kosten Notar:

Darin enthalten: Honorar, Registrierungskosten, Trascrizione. Nicht enthalten: Steuern (separat).

Steuern beim Immobilienkauf

Privatverkauf (Kauf von Privatperson)

Imposta di Registro: 9% vom Katasterwert (Zweitwohnsitz) oder 2% (Erstwohnsitz mit Agevolazione Prima Casa). Mindestbetrag: 1.000 EUR.

Voraussetzung Erstwohnsitz-Vorteil: Innerhalb von 18 Monaten Wohnsitz in der Gemeinde nehmen. Bei Nicht-Einhaltung: Nachzahlung + 30% Strafe.

Kauf vom Bauträger (Impresa)

IVA (MwSt): 4% (Erstwohnsitz), 10% (Zweitwohnsitz), 22% (Luxus-Kategorie A/1). Bemessungsgrundlage: Kaufpreis (nicht Katasterwert).

Jährliche Steuern nach Kauf

IMU (Grundsteuer): Nur für Zweitwohnsitz. Aliquota 0,76-1,06% des Katasterwerts. Erstwohnsitz ist befreit (außer Luxus A/1, A/8, A/9).

TARI (Müllgebühr): 200-600 EUR/Jahr je nach Fläche und Gemeinde.

IRPEF-Zuschlag: Immobilienbesitz in Italien wird in der italienischen Steuererklärung deklariert. Nicht-Residenten zahlen auf den Katasterwert. Kann durch DBA (Doppelbesteuerungsabkommen) mit dem Heimatland angerechnet werden.

Finanzierung als Ausländer

Italienische Banken vergeben Hypotheken an Nicht-Residenten. Konditionen (Stand Mai 2026):

Voraussetzung: Stabile Einkünfte, saubere Bonität im Heimatland. Die Bank verlangt eine Perizia (Schätzgutachten) der Immobilie.

Timing: Hypothekenantrag nach Compromesso stellen, nicht vorher. Die Bank braucht den registrierten Vorvertrag.

Häufige Fehler

Kein eigener Anwalt. Der Notar vertritt beide Seiten neutral. Er ist kein Anwalt des Käufers. Ein spezialisierter Immobilienanwalt prüft Vertrag und Bedingungen in Ihrem Interesse. Kosten: 1.500-4.000 EUR. Die Investition, die sich am häufigsten auszahlt.

Due Diligence erst nach dem Compromesso. Dann ist die Caparra bereits bezahlt. Wenn Probleme auftauchen, stehen Sie unter Zeitdruck. Grundprüfung vor der Proposta, Detailprüfung als Aufschiebende Bedingung.

Unrealistische Preisvorstellung. Der Angebotspreis ist der Einstieg in die Verhandlung, nicht der Endpreis. Marktüblicher Verhandlungsspielraum: 5-15%. Bei Objekten, die lange am Markt sind: bis 20%. Bei Neubauten: 0-5%.

Keine Clausola Sospensiva bei Finanzierung. Wenn die Hypothek abgelehnt wird und keine Finanzierungsbedingung im Compromesso steht, verlieren Sie die Caparra.

Catasto-Unterschiede ignorieren. Eine Diskrepanz zwischen Catasto-Grundriss und Realität blockiert den Notartermin. Prüfung vorab spart Wochen.

Häufig gestellte Fragen

Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Italien? 60-90 Tage vom Kaufangebot bis zum Notartermin. Mit Finanzierung: 90-120 Tage. Komplexe Fälle (Erbimmobilien, Denkmalschutz): bis 180 Tage.

Brauche ich einen Anwalt? Gesetzlich nicht vorgeschrieben. In der Praxis: ja. Besonders bei Ihrem ersten Kauf in Italien. Der Anwalt prüft den Compromesso, begleitet die Due Diligence und ist beim Rogito anwesend.

Was passiert, wenn der Verkäufer zurücktritt? Bei Caparra Confirmatoria: Der Verkäufer muss die doppelte Caparra zurückzahlen. Alternativ können Sie auf Vertragserfüllung klagen (Art. 2932 Codice Civile).

Kann ich als Schweizer/Deutscher/Österreicher ohne Einschränkungen kaufen? Ja. EU-Bürger und Staatsbürger von Ländern mit Reziprozitätsabkommen (darunter die Schweiz und die USA) können ohne Genehmigung kaufen.

Was kostet ein Immobilienkauf in Italien insgesamt? Kaufpreis + 10-15% Nebenkosten. Bei einem Objekt für 800.000 EUR: ca. 80.000-120.000 EUR Nebenkosten (Steuern, Notar, Makler, Anwalt, Geometra).

Muss ich eine italienische Steuererklärung abgeben? Ja, wenn Sie Immobilieneigentum in Italien haben. Für Nicht-Residenten ist das eine vereinfachte Erklärung (Modello Redditi PF). Ein italienischer Steuerberater (Commercialista) übernimmt das für 300-600 EUR/Jahr.

Stand: Mai 2026. Dieser Artikel ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung.