7 Fehler beim Immobilienkauf in Italien — und wie man sie vermeidet
Die meisten Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz kommen gut vorbereitet nach Italien. Die Fehler passieren trotzdem, weil der italienische Kaufprozess an entscheidenden Stellen anders funktioniert als im deutschsprachigen Raum.
Hier die sieben häufigsten Fehler — mit den Kosten, die sie verursachen.
1. Baurechtliche Konformität nicht prüfen lassen
Der teuerste Fehler auf dieser Liste. In Italien prüft der Notar das Grundbuch und den Katasterplan. Ob alle Umbauten baurechtlich genehmigt sind, prüft er nicht. Das liegt beim Verkäufer — und in der Praxis beim Techniker, den der Käufer beauftragt.
In der Toskana hat fast jedes ältere Gebäude Abweichungen: nicht genehmigte Anbauten, umfunktionierte Scheunen, Pools ohne Bautitel. Die technische Prüfung kostet 2.000 bis 5.000 Euro. Die nachträgliche Genehmigung eines nicht genehmigten Anbaus kann 10.000 bis 50.000 Euro kosten. Ist der Anbau nicht genehmigungsfähig, muss zurückgebaut werden.
Die Prüfung gehört als Schutzklausel in das Kaufangebot — vor dem Vorvertrag, nicht danach.
2. Deutschen Zeitrahmen erwarten
In Deutschland dauert ein Immobilienkauf 4 bis 8 Wochen. In Italien vergehen 3 bis 6 Monate vom Kaufangebot bis zum Notartermin. Bei Denkmalschutz oder offenen Genehmigungsfragen auch 9 bis 12 Monate.
Der Prozess hat drei Stufen: Kaufangebot (ital. Proposta), Vorvertrag (Compromesso), Notartermin (Rogito). Zwischen dem Kaufangebot und dem Vorvertrag läuft die technische und rechtliche Prüfung. Zwischen dem Vorvertrag und dem Notartermin läuft die Finanzierung und die Verwaltung. Keine dieser Phasen lässt sich wesentlich abkürzen.
Realistisch planen: 6 Monate vom Angebot bis zum Einzug. Bei Renovierungsobjekten: 12 bis 24 Monate.
3. Ohne Schutzklausel bei der Finanzierung kaufen
Nicht-Residenten bekommen in Italien 50 bis 60 % des Kaufpreises finanziert. Die Bankprüfung dauert 4 bis 8 Wochen. Wer ein Kaufangebot oder einen Vorvertrag ohne Finanzierungsvorbehalt unterschreibt, riskiert die Anzahlung, wenn die Bank ablehnt.
Bei einem Kaufpreis von 1,5 Millionen Euro und einer Anzahlung von 10 % stehen 150.000 Euro auf dem Spiel. Die Schutzklausel im Kaufangebot verhindert das. Eine Vorabprüfung bei der Bank sollte laufen, bevor ein Angebot abgegeben wird.
4. Bindungen und Auflagen nicht recherchieren
In der Toskana stehen große Teile der Region unter Landschaftsschutz. Dazu kommen Denkmalschutz bei historischen Gebäuden und Hangschutz in hügeligen Lagen. Jede dieser Bindungen kann geplante Baumaßnahmen — Pool, Anbau, Terrasse — verzögern, verteuern oder verhindern.
Wer ein Landhaus kauft und Umbauten im Kopf hat, muss vor dem Kauf wissen, ob das genehmigungsfähig ist. Die Recherche ist Teil der technischen Prüfung und kostet keinen nennenswerten Aufpreis.
5. Die Anzahlung unterschätzen
Die verbindliche Anzahlung beim Vorvertrag (ital. Caparra confirmatoria) liegt bei 5 bis 10 % des Kaufpreises. Bei einem Haus für 2 Millionen Euro sind das 100.000 bis 200.000 Euro.
Die Regeln sind klar: Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück. Es gibt keinen automatischen Ausweg — nur Schutzklauseln im Vertrag schützen.
Die Höhe der Anzahlung ist verhandelbar. Und die Schutzklauseln gehören VOR den Vorvertrag — nicht rein, wenn beide Seiten bereits gebunden sind.
6. Steuervorteile nicht nutzen
Italien hat Vergünstigungen für Erstwohnsitz-Käufer, Renovierer und Vermieter. Wer sie nicht vor dem Kauf klärt, zahlt mehr als nötig. Die steuerliche Struktur muss vor dem Notartermin stehen — danach ist es für einige Vergünstigungen zu spät.
Ein Steuerberater mit Erfahrung im grenzüberschreitenden Steuerrecht (Deutschland/Österreich/Schweiz und Italien) klärt das vor dem Angebot. Mehr dazu im Steuer-Guide.
7. Die Rolle des Maklers falsch einschätzen
In Italien ist der Makler gesetzlich neutral — er vermittelt zwischen beiden Seiten. Er ist kein Anwalt und kein Gutachter. Die Provision zahlen beide Seiten: typisch 3 % zzgl. MwSt.
Die rechtliche und technische Prüfung machen unabhängige Fachleute: ein Anwalt für den Vertrag, ein Techniker für die Baukonformität. Mehr zur Kaufbegleitung.
Was diese 7 Fehler zusammen kosten können
Für ein Haus mit einem Kaufpreis von 1,5 Millionen Euro:
- Fehlende technische Prüfung: 10.000 bis 50.000 Euro nachträglich
- Fehlender Finanzierungsvorbehalt: bis zu 150.000 Euro Anzahlungsverlust
- Bindungen nicht recherchiert: 15.000 bis 50.000 Euro Mehrkosten bei Renovierung
- Steuervorteile nicht genutzt: 35.000 bis 80.000 Euro verschenkt
Die Prüfung vorab — Anwalt, Techniker, Steuerberater — kostet zusammen 6.000 bis 15.000 Euro. Das sind weniger als 1 % des Kaufpreises.
FAQ
Was ist der teuerste Fehler?
Die fehlende technische Prüfung. Die nachträgliche Genehmigung kostet 10.000 bis 50.000 Euro. Die Prüfung vorab kostet 2.000 bis 5.000 Euro.
Brauche ich einen eigenen Anwalt?
Bei komplexeren Situationen ja. Der Makler vermittelt, der Notar beurkundet. Die Vertragsprüfung und die baurechtliche Absicherung machen unabhängige Fachleute.
Wie schütze ich mich vor dem Verlust der Anzahlung?
Durch Schutzklauseln im Kaufangebot: Finanzierungsvorbehalt, technische Prüfung, ggf. Freigabe der Denkmalbehörde. Ohne Schutzklauseln gibt es keinen vertraglichen Ausweg.
Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Italien?
3 bis 6 Monate vom Angebot bis zum Notartermin. Bei Denkmalschutz oder offenen Genehmigungsfragen: 6 bis 12 Monate.
Andrej Avi ist Immobilienmakler in der Toskana und koordiniert die rechtliche und technische Prüfung mit Anwälten und Gutachtern vor Ort.
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Stand: Mai 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
