Catasto
— Kataster Was ist das Catasto in Italien?
Das Catasto ist das italienische Katasteramt (Agenzia delle Entrate — Ufficio del Territorio). Es führt die offizielle Kartierung und Registrierung aller Immobilien in Italien. Jede Immobilie hat eine Katasterreferenz (Foglio, Particella, Subalterno), die für den Kaufvertrag zwingend erforderlich ist. Das Catasto bestimmt auch den Katasterwert (Rendita catastale), der als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer (IMU) und der Grunderwerbsteuer dient. Achtung: Der Katasterwert weicht oft erheblich vom Marktwert ab — bei älteren Immobilien ist er typischerweise deutlich niedriger.
Rogito
— Notartermin / Kaufvertrag Was bedeutet Rogito beim Immobilienkauf in Italien?
Der Rogito (auch Atto notarile oder Atto di compravendita) ist der notarielle Kaufvertrag, der den Eigentümerwechsel einer Immobilie in Italien besiegelt. Er wird vom Notar (Notaio) beurkundet und ist der letzte Schritt im Kaufprozess. Beim Rogito wird der Restbetrag des Kaufpreises gezahlt, die Schlüssel übergeben und die Eigentumsrechte übertragen. Der Notar sorgt für die Eintragung im Grundbuch (Conservatoria dei Registri Immobiliari). Alle Parteien müssen persönlich anwesend sein oder eine notarielle Vollmacht (Procura) vorlegen.
Compromesso
— Vorvertrag Was ist ein Compromesso beim Immobilienkauf?
Der Compromesso (auch Contratto preliminare di compravendita) ist der bindende Vorvertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Er legt alle wesentlichen Bedingungen fest: Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin und eventuelle aufschiebende Bedingungen (Clausole sospensive). Der Compromesso wird typischerweise 2-4 Monate vor dem Rogito unterzeichnet. Bei Unterzeichnung zahlt der Käufer eine Anzahlung (Caparra confirmatoria), üblicherweise 10-30 % des Kaufpreises. Wichtig: Tritt der Käufer zurück, verliert er die Caparra. Tritt der Verkäufer zurück, muss er die doppelte Caparra zurückzahlen.
Visura
— Grundbuchauszug / Registerauszug Was ist eine Visura in Italien?
Die Visura ist ein offizieller Auszug aus dem Grundbuch (Visura ipotecaria) oder dem Kataster (Visura catastale). Die Visura ipotecaria zeigt alle Eigentümer, Hypotheken, Pfandrechte und Belastungen einer Immobilie. Die Visura catastale zeigt die technischen Daten: Fläche, Kategorie, Katasterwert und Grundriss. Beide Dokumente sind vor dem Kauf zwingend zu prüfen. Wir holen alle Visure für Sie ein und lassen sie von unserem Anwalt analysieren.
APE
— Energieausweis (Attestato di Prestazione Energetica) Was ist der APE — der italienische Energieausweis?
Der APE (Attestato di Prestazione Energetica) ist der italienische Energieausweis. Er ist seit 2013 bei jedem Immobilienverkauf und jeder Vermietung Pflicht und muss bereits in der Verkaufsanzeige angegeben werden. Die Energieklassen reichen von A4 (höchste Effizienz) bis G (niedrigste Effizienz). Der APE wird von einem zertifizierten Energieberater (Certificatore energetico) ausgestellt und ist 10 Jahre gültig. Bei älteren, unrenovierten Immobilien in der Toskana ist Klasse G die Regel — das bedeutet nicht, dass die Immobilie unbewohnbar ist, sondern dass Verbesserungspotenzial besteht.
Codice Fiscale
— Italienische Steuernummer Was ist der Codice Fiscale und warum brauche ich ihn?
Der Codice Fiscale ist die italienische Steuernummer — vergleichbar mit der deutschen Steuer-ID. Er ist für jeden Immobilienkauf in Italien zwingend erforderlich und wird auch für Bankkontoeröffnungen, Verträge (Strom, Gas, Internet) und Steuererklärungen benötigt. EU-Bürger können den Codice Fiscale direkt bei der Agenzia delle Entrate oder beim italienischen Konsulat im Heimatland beantragen. Die Beantragung ist kostenlos und dauert wenige Minuten. Wir unterstützen Sie bei der Beantragung.
Proposta d'acquisto
— Kaufangebot Was ist eine Proposta d'acquisto?
Die Proposta d'acquisto ist das formelle Kaufangebot des Käufers an den Verkäufer. Sie ist der erste verbindliche Schritt im Kaufprozess und wird typischerweise über den Makler eingereicht. Das Angebot enthält den gebotenen Preis, eine Gültigkeitsfrist (7-14 Tage) und wird von einer Kaution (Deposito) begleitet, üblicherweise 5.000-10.000 €. Nimmt der Verkäufer an, wird die Proposta bindend und die Kaution in die spätere Caparra angerechnet. Lehnt der Verkäufer ab, erhält der Käufer die Kaution vollständig zurück.
Caparra confirmatoria
— Bestätigende Anzahlung Was ist die Caparra confirmatoria?
Die Caparra confirmatoria ist die bestätigende Anzahlung, die bei Unterzeichnung des Compromesso (Vorvertrag) gezahlt wird — üblicherweise 10-30 % des Kaufpreises. Sie hat eine doppelte Funktion: Sie dient als Sicherheit und als Schadensersatzpauschale. Tritt der Käufer ohne Grund zurück, verliert er die Caparra. Tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte der Caparra zurückzahlen (Art. 1385 Codice Civile). Nicht zu verwechseln mit der Caparra penitenziale, die nur als Rücktrittsgebühr fungiert.
Agibilità
— Bewohnbarkeitszertifikat Was ist die Agibilità und brauche ich sie?
Die Agibilità (früher: Certificato di agibilità) bescheinigt, dass eine Immobilie den gesetzlichen Anforderungen für Hygiene, Sicherheit, Energieeffizienz und Statik entspricht und bewohnbar ist. Seit 2016 wird sie durch eine Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) ersetzt — eine Selbstzertifizierung des Bauleiters. Viele ältere Immobilien in der Toskana (vor 1967 erbaut) haben keine Agibilità, was nicht automatisch ein Problem darstellt. Allerdings kann das Fehlen den Zugang zu Bankfinanzierungen erschweren. Wir prüfen den Status vor dem Kauf.
SCIA
— Gewerbeanmeldung / Meldung für Bautätigkeiten Was bedeutet SCIA in Italien?
Die SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) ist eine zertifizierte Meldung für den Beginn von Bautätigkeiten oder Gewerbeaktivitäten. Im Immobilienkontext wird die SCIA für Renovierungsarbeiten benötigt, die über einfache Instandhaltung hinausgehen — etwa Grundrissänderungen, Zusammenlegung von Räumen oder Umnutzung. Die SCIA wird von einem Techniker (Geometra, Architekt oder Ingenieur) bei der Gemeinde eingereicht und erlaubt den sofortigen Baubeginn. Für umfangreiche Umbauten ist stattdessen eine Baugenehmigung (Permesso di costruire) erforderlich.
IMU
— Grundsteuer (Imposta Municipale Unica) Wie funktioniert die IMU — die italienische Grundsteuer?
Die IMU (Imposta Municipale Unica) ist die italienische Grundsteuer, vergleichbar mit der deutschen Grundsteuer. Sie wird von der Gemeinde erhoben und basiert auf dem Katasterwert (Rendita catastale), multipliziert mit einem Koeffizienten je nach Immobilientyp. Wichtig: Für den Erstwohnsitz (Prima casa) in den Katasterkategorien A2-A7 ist KEINE IMU fällig. Für Zweitwohnsitze (Seconda casa), Ferienimmobilien und Luxusobjekte (Kategorie A1, A8, A9) wird die IMU fällig — der Steuersatz liegt zwischen 0,4 % und 1,06 % des Katasterwerts, je nach Gemeinde. Zahlung halbjährlich: Juni und Dezember.
Cedolare secca
— Pauschalsteuer auf Mieteinnahmen Was ist die Cedolare secca für Vermieter?
Die Cedolare secca ist eine pauschale Ersatzsteuer auf Mieteinnahmen, die anstelle der normalen Einkommensteuer (IRPEF) gewählt werden kann. Der Steuersatz beträgt 21 % für freie Mietverträge und 10 % für Verträge mit vereinbarter Miete (Canone concordato). Seit 2024 gilt für Kurzzeitvermietung (unter 30 Tage) ab der zweiten vermieteten Immobilie ein erhöhter Satz von 26 %. Die Cedolare secca ist besonders attraktiv für Vermieter mit hohem Einkommen, da die Mieteinnahmen nicht zum übrigen Einkommen addiert werden. Keine Registrierungssteuer, keine Stempelsteuer.