Catasto
— Registro fondiario Cos'è il Catasto in Italia?
Il Catasto è il registro fondiario italiano (Agenzia delle Entrate — Ufficio del Territorio). Gestisce la mappatura e la registrazione ufficiale di tutti gli immobili in Italia. Ogni immobile ha un riferimento catastale (Foglio, Particella, Subalterno), obbligatorio per il contratto di compravendita. Il Catasto determina anche il valore catastale (Rendita catastale), che serve come base per il calcolo dell'imposta sugli immobili (IMU) e dell'imposta di registro. Attenzione: il valore catastale spesso diverge significativamente dal valore di mercato — per gli immobili più vecchi è tipicamente molto inferiore.
Rogito
— Atto notarile di compravendita Cosa significa Rogito nell'acquisto immobiliare?
Il Rogito (anche Atto notarile o Atto di compravendita) è il contratto di compravendita stipulato dal notaio che sancisce il trasferimento di proprietà. Viene redatto dal Notaio ed è l'ultimo passaggio del processo di acquisto. Al Rogito viene saldato il prezzo residuo, consegnate le chiavi e trasferiti i diritti di proprietà. Il notaio provvede alla trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Tutte le parti devono essere presenti personalmente o presentare una procura notarile.
Compromesso
— Contratto preliminare Cos'è il Compromesso nell'acquisto immobiliare?
Il Compromesso (anche Contratto preliminare di compravendita) è il contratto vincolante tra acquirente e venditore. Stabilisce tutte le condizioni essenziali: prezzo, modalità di pagamento, data di consegna ed eventuali clausole sospensive. Il Compromesso viene firmato tipicamente 2-4 mesi prima del Rogito. Alla firma, l'acquirente versa una caparra confirmatoria, solitamente il 10-30% del prezzo. Importante: se l'acquirente recede, perde la caparra. Se recede il venditore, deve restituire il doppio della caparra.
Visura
— Estratto dei registri Cos'è una Visura in Italia?
La Visura è un estratto ufficiale dal registro immobiliare (Visura ipotecaria) o dal Catasto (Visura catastale). La Visura ipotecaria mostra tutti i proprietari, le ipoteche, i gravami e gli oneri su un immobile. La Visura catastale mostra i dati tecnici: superficie, categoria, rendita catastale e planimetria. Entrambi i documenti devono essere verificati prima dell'acquisto. Procuriamo tutte le Visure per Lei e le facciamo analizzare dal nostro avvocato.
APE
— Attestato di Prestazione Energetica Cos'è l'APE — l'attestato energetico italiano?
L'APE (Attestato di Prestazione Energetica) è il certificato energetico italiano. È obbligatorio dal 2013 per ogni vendita e locazione immobiliare e deve essere indicato già nell'annuncio. Le classi energetiche vanno da A4 (massima efficienza) a G (minima efficienza). L'APE viene rilasciato da un certificatore energetico accreditato ed è valido 10 anni. Per gli immobili più vecchi e non ristrutturati in Toscana, la classe G è la norma — questo non significa che l'immobile sia inabitabile, ma che esiste un potenziale di miglioramento.
Codice Fiscale
— Numero di identificazione fiscale Cos'è il Codice Fiscale e perché ne ho bisogno?
Il Codice Fiscale è il numero di identificazione fiscale italiano. È obbligatorio per qualsiasi acquisto immobiliare in Italia e serve anche per l'apertura di conti bancari, contratti di utenze (elettricità, gas, internet) e dichiarazioni fiscali. I cittadini UE possono richiedere il Codice Fiscale direttamente presso l'Agenzia delle Entrate o al consolato italiano nel proprio Paese. La richiesta è gratuita e richiede pochi minuti. La assistiamo nella procedura.
Proposta d'acquisto
— Offerta di acquisto formale Cos'è una Proposta d'acquisto?
La Proposta d'acquisto è l'offerta formale dell'acquirente al venditore. È il primo passo vincolante nel processo di acquisto e viene tipicamente presentata tramite l'agente immobiliare. L'offerta contiene il prezzo proposto, un termine di validità (7-14 giorni) ed è accompagnata da un deposito, solitamente 5.000-10.000 EUR. Se il venditore accetta, la Proposta diventa vincolante e il deposito viene imputato alla successiva Caparra. Se il venditore rifiuta, l'acquirente riceve il deposito interamente restituito.
Caparra confirmatoria
— Deposito cauzionale confermativo Cos'è la Caparra confirmatoria?
La Caparra confirmatoria è il deposito confermativo versato alla firma del Compromesso — solitamente il 10-30% del prezzo di acquisto. Ha una doppia funzione: garanzia e penale forfettaria. Se l'acquirente recede senza motivo, perde la caparra. Se recede il venditore, deve restituire il doppio della caparra (Art. 1385 Codice Civile). Da non confondere con la Caparra penitenziale, che funge solo da corrispettivo per il recesso.
Agibilità
— Certificato di agibilità Cos'è l'Agibilità e ne ho bisogno?
L'Agibilità (già Certificato di agibilità) attesta che un immobile soddisfa i requisiti di legge in materia di igiene, sicurezza, efficienza energetica e stabilità strutturale ed è abitabile. Dal 2016 è stata sostituita dalla Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) — un'autocertificazione del direttore dei lavori. Molti immobili storici in Toscana (costruiti prima del 1967) non dispongono dell'Agibilità, il che non rappresenta automaticamente un problema. Tuttavia, l'assenza può complicare l'accesso ai finanziamenti bancari. Verifichiamo lo stato prima dell'acquisto.
SCIA
— Segnalazione Certificata di Inizio Attività Cosa significa SCIA in Italia?
La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è una comunicazione certificata per l'avvio di lavori edilizi o attività commerciali. In ambito immobiliare, la SCIA è necessaria per interventi di ristrutturazione che vanno oltre la manutenzione ordinaria — come modifiche alla planimetria, accorpamento di locali o cambio di destinazione d'uso. La SCIA viene presentata da un tecnico (Geometra, Architetto o Ingegnere) al Comune e consente l'inizio immediato dei lavori. Per interventi più importanti è necessario invece il Permesso di costruire.
IMU
— Imposta Municipale Unica Come funziona l'IMU — l'imposta sugli immobili?
L'IMU (Imposta Municipale Unica) è l'imposta sugli immobili italiana. Viene riscossa dal Comune e si basa sulla rendita catastale, moltiplicata per un coefficiente variabile in base alla tipologia dell'immobile. Importante: per l'abitazione principale (Prima casa) nelle categorie catastali A2-A7 NON è dovuta l'IMU. Per le seconde case, gli immobili vacanza e gli immobili di lusso (categorie A1, A8, A9) l'IMU è dovuta — l'aliquota varia tra lo 0,4% e l'1,06% della rendita catastale, a seconda del Comune. Pagamento semestrale: giugno e dicembre.
Cedolare secca
— Imposta sostitutiva sugli affitti Cos'è la Cedolare secca per i proprietari?
La Cedolare secca è un'imposta sostitutiva forfettaria sui redditi da locazione, che può essere scelta in alternativa all'IRPEF ordinaria. L'aliquota è del 21% per i contratti a canone libero e del 10% per i contratti a canone concordato. Dal 2024, per le locazioni brevi (inferiori a 30 giorni) dal secondo immobile locato in poi si applica un'aliquota maggiorata del 26%. La Cedolare secca è particolarmente vantaggiosa per i proprietari con redditi elevati, poiché i redditi da locazione non si sommano agli altri redditi. Nessuna imposta di registro, nessuna imposta di bollo.