Acquistare un appartamento in un centro storico toscano significa acquistare un immobile in zona omogenea A, con vincoli paesaggistici che si estendono anche agli infissi, alle persiane e al colore della facciata — e questo vale anche per i palazzi privi di vincolo diretto della Soprintendenza.
Tipologie di appartamento
Il piano nobile è il primo piano di un palazzo storico, con soffitti tra 3,80 e 5,50 metri, pavimenti in cotto o pietra serena, talvolta affreschi. A Firenze, sul Lungarno, parte da 8.000 EUR/m². A Lucca, dentro le mura, da 3.500 EUR/m². I lavori richiedono sempre autorizzazione preventiva quando l’immobile è sotto vincolo diretto della Soprintendenza; i tempi di attesa ordinari sono di 60-120 giorni.
La mansarda è la tipologia più accessibile nel centro storico. Le altezze minime per i locali abitabili sono 2,70 m, con deroghe regionali toscane fino a 2,40 m. Molti sottotetti sono stati ricavati senza cambio di destinazione d’uso: senza titolo edilizio, l’unità non è cedibile come residenziale e la verifica è indispensabile prima del compromesso.
L’attico con terrazza raggiunge i prezzi più alti. A Firenze, con vista su Duomo o Palazzo Vecchio, superano i 10.000 EUR/m². A Siena, nelle contrade centrali, partono da 4.000 EUR/m². La proprietà della terrazza va verificata: è pertinenza dell’unità o lastrico solare condominiale con uso esclusivo? Nel secondo caso, un terzo delle spese di manutenzione è a carico del titolare dell’uso esclusivo, due terzi al condominio.
Prezzi per città (2026)
Firenze
Il centro storico oscilla tra 4.500 e 12.000 EUR/m². L’Oltrarno tra 4.000 e 6.500 EUR/m². Campo di Marte e le zone semicentrali tra 3.200 e 4.800 EUR/m². Nelle immediate periferie (Novoli, Rifredi) i valori scendono a 2.500-3.500 EUR/m².
I valori OMI di Firenze centro (zona B1) si attestano intorno ai 5.200 EUR/m² per il residenziale in buono stato. Si tratta di medie statistiche: sugli immobili ristrutturati a standard elevato il mercato si attesta regolarmente al di sopra.
Lucca
Dentro le mura: 2.800-5.000 EUR/m². Le arterie principali (Fillungo, Santa Croce) nella fascia alta. Fuori le mura, zone come Sant’Anna e San Concordio: 1.800-2.800 EUR/m². La Piana di Lucca: 1.200-2.000 EUR/m².
Siena
Centro storico: 3.000-5.500 EUR/m². Piazza del Campo e le contrade centrali nella fascia alta. Zone semicentrali (Ravacciano, San Prospero): 2.200-3.200 EUR/m². Il mercato è meno liquido rispetto a Firenze: i tempi medi di vendita superano i sei mesi.
Quali vincoli valgono in zona A e con la Soprintendenza?
Firenze, Siena e Lucca sono interamente coperte dal vincolo paesaggistico: infissi, colore della facciata, persiane e insegne richiedono autorizzazione paesaggistica. I palazzi anteriori al 1870 già appartenuti a enti pubblici sono vincolati per legge e comportano la prelazione del Ministero della Cultura: 60 giorni dalla denuncia di trasferimento.
I regolamenti comunali variano. Firenze vieta il frazionamento delle unità sotto i 45 m² nel centro storico. Siena impone la conservazione dei materiali originali. Lucca limita gli interventi sulle mura e nei 50 m circostanti.
Prima di qualsiasi acquisto in centro storico: verifica dei vincoli presso il Comune, la Soprintendenza e il PIT-PPR Toscana. Un tecnico abilitato esegue le verifiche in 2-4 settimane; il momento giusto per farle è prima del compromesso, non dopo.
Condominio: diritti, obblighi e costi
I millesimi determinano la quota di proprietà e la ripartizione delle spese condominiali. Le tabelle millesimali sono allegate al regolamento condominiale; la revisione richiede l’unanimità dei condomini o un provvedimento del giudice. Un errore nelle tabelle significa spese sproporzionate per anni: controllare prima del rogito.
L’acquirente risponde in solido con il venditore per le spese condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente. Prima del rogito, richiedere la dichiarazione dell’amministratore sullo stato dei pagamenti; in caso di morosità del venditore, trattenere l’importo dal prezzo.
Per condomini con più di otto unità, la nomina dell’amministratore è obbligatoria. I verbali delle ultime tre assemblee indicano i lavori straordinari deliberati e non ancora eseguiti: gravano sull’acquirente. Una delibera di rifacimento della facciata da 150.000 EUR, ripartita per millesimi, può significare 15.000-25.000 EUR a carico dell’unità acquistata.
Le spese condominiali annuali per un appartamento di 80-120 m² in un palazzo storico fiorentino vanno da 2.000 a 5.000 EUR. I palazzi con ascensore, portiere e giardino condominiale superano i 5.000 EUR.
Ristrutturazione: titoli edilizi e costi
La manutenzione straordinaria che non modifica parti strutturali richiede la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata): pavimenti, impianti, bagni, divisioni interne non portanti. Gli interventi che modificano parti strutturali, volumi o prospetti richiedono la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). In zona A entrambe necessitano dell’autorizzazione paesaggistica preventiva, con tempi di 60-90 giorni aggiuntivi.
I costi per una ristrutturazione integrale variano da 1.200 a 2.500 EUR/m² senza vincolo diretto; con vincolo diretto, da 1.800 a 3.500 EUR/m². Il divario dipende dai materiali obbligatori (cotto fatto a mano, infissi in legno certificato, restauro degli affreschi) e dai tempi di approvazione. Per un appartamento di 100 m² in un palazzo fiorentino vincolato, il budget realistico per una ristrutturazione completa è tra 200.000 e 350.000 EUR.
Un geometra o architetto incaricato prima del compromesso può verificare lo stato legittimo dell’immobile e quantificare gli interventi necessari. Il costo di un sopralluogo tecnico pre-acquisto è contenuto rispetto all’incertezza che elimina.
Parcheggio e ZTL
Firenze ha la ZTL più estesa dei centri storici italiani: tutto il centro è interdetto al traffico privato dalle 7:30 alle 19:30, con estensioni notturne il giovedì, venerdì e sabato. I residenti possono richiedere il permesso ZTL. Un posto auto in garage nel centro di Firenze costa da 40.000 a 100.000 EUR per l’acquisto, oppure da 200 a 400 EUR/mese in affitto.
Lucca ha la ZTL dentro le mura, con permessi residenti disponibili. I parcheggi sotterranei (Mazzini, Verdi) offrono abbonamenti residenti da 80 a 150 EUR/mese.
Siena: ZTL nel centro, con restrizioni severe durante il Palio. I parcheggi pubblici sono ai margini delle mura.
Locazioni brevi: CIN e cedolare secca
Dal 2025 è obbligatorio il CIN (Codice Identificativo Nazionale) per tutte le strutture ricettive e le locazioni brevi, da richiedere tramite la BDSR. Senza CIN, la sanzione va da 800 a 8.000 EUR per ogni annuncio pubblicato.
La cedolare secca sulle locazioni brevi (fino a 30 giorni) è del 21% per il primo immobile, del 26% dal secondo. Chi destina a locazione breve tre o più unità immobiliari è considerato imprenditore ai fini fiscali (soglia ridotta dalla riforma 2026), con conseguenze sull’inquadramento dell’attività.
Firenze ha introdotto nel 2024 il divieto di nuove autorizzazioni per locazioni brevi nel centro storico UNESCO. Gli appartamenti già autorizzati mantengono l’autorizzazione, che è trasferibile e ha un proprio valore di mercato. Lo stato dell’autorizzazione va verificato prima del compromesso: tra quanto dichiarato in annuncio e quanto risulta al Comune la distanza può essere significativa.
Lucca e Siena non hanno ancora introdotto limitazioni analoghe.
Costi accessori dell’acquisto
| Voce | Importo | Note |
|---|---|---|
| Imposta di registro | ca. 12.000-15.000 EUR | 9% sul valore catastale (sistema prezzo-valore) |
| Imposta ipotecaria | 50 EUR | Misura fissa |
| Imposta catastale | 50 EUR | Misura fissa |
| Notaio | 3.000-5.000 EUR | Onorario + spese |
| Provvigione agenzia | ca. 16.000 EUR | 4% + IVA |
| Perizia tecnica | 1.500-3.000 EUR | Stato legittimo + conformità |
| APE | 200-400 EUR | A carico del venditore |
| Totale stimato | 33.000-39.000 EUR | 8-10% del prezzo |
Per l’acquisto con agevolazione prima casa (residenza entro 18 mesi): imposta di registro al 2% sul valore catastale. Il risparmio è consistente, ma l’agevolazione decade se si rivende entro cinque anni senza riacquisto entro dodici mesi.
FAQ
Conviene acquistare a Firenze o a Lucca?
Dipende dall’obiettivo. Firenze ha un mercato più liquido, una domanda costante e, dove ancora consentite, rendite da locazione più alte. Lucca costa sensibilmente meno a parità di metratura, con una qualità della vita quotidiana generalmente migliore e meno pressione turistica. Chi cerca una residenza guarda Lucca; chi punta al rendimento guarda Firenze, verificando prima le restrizioni sulle locazioni brevi.
Posso affittare un appartamento a Firenze centro ai turisti?
Solo se l’unità era già autorizzata prima del 2024. Le nuove autorizzazioni per locazioni brevi nel centro storico UNESCO sono sospese. La locazione transitoria (1-18 mesi) e quella ordinaria (4+4 anni) restano consentite.
Come verifico i vincoli su un appartamento?
Tre passaggi: visura catastale per la categoria e la zona censuaria, richiesta al Comune per i vincoli urbanistici, interrogazione alla Soprintendenza per il vincolo storico-artistico. Un tecnico abilitato esegue le verifiche in 2-4 settimane.
Quanto incide il condominio sulle spese annuali?
Per un appartamento di 80-120 m² in un palazzo storico fiorentino: da 2.000 a 5.000 EUR/anno. I palazzi con ascensore, portiere e giardino condominiale superano i 5.000 EUR. Verificare i consuntivi degli ultimi tre anni e i lavori straordinari deliberati.
Il venditore deve consegnare l’APE?
L’APE è obbligatorio per la vendita e deve essere allegato all’atto. A carico del venditore. La mancata allegazione non rende nullo l’atto ma comporta una sanzione da 3.000 a 18.000 EUR.
Posso frazionare un appartamento grande in due unità?
In zona A a Firenze: no, se il risultato scende sotto i 45 m² per unità. Negli altri casi è necessario il permesso di costruire e la verifica degli standard urbanistici. In zona vincolata si aggiunge l’autorizzazione paesaggistica.
Andrej Avi è agente immobiliare in Toscana. Assistenza all’acquisto · Immobili · Chi sono
Aggiornato a luglio 2026.
