Steuernummer, Bankkonto, Residenz: Erste Schritte für den Immobilienkauf in Italien (2026)
Wer ein Haus in Italien kaufen will, braucht drei Dinge bevor die erste Besichtigung stattfindet: eine Steuernummer (ital. Codice Fiscale), ein italienisches Bankkonto und eine Entscheidung zur Residenzfrage. Ohne Steuernummer kein Kaufangebot. Ohne Konto keine Anzahlung. Reihenfolge und Timing sind klar.
Was die Steuernummer (ital. Codice Fiscale) ist
Ein 16-stelliger alphanumerischer Code, berechnet aus Name, Geburtsdatum, Geburtsort und Geschlecht. Zuständig ist die Finanzbehörde (ital. Agenzia delle Entrate). Der Code ändert sich nicht, verfällt nicht und kostet nichts.
Ohne diese Nummer geht nichts: kein Kaufangebot, kein Vorvertrag, kein Notartermin, kein Bankkonto, kein Mietvertrag, kein Stromvertrag.
Beantragung: zwei Wege
In Italien, bei der Finanzbehörde
Jede Dienststelle der Finanzbehörde stellt die Steuernummer aus. Reisepass mitbringen, Formular vor Ort ausfüllen, fertig. Die Ausstellung dauert wenige Minuten. Keine Kosten, kein Termin nötig. Man bekommt zunächst ein Papier mit dem Code, die Karte im Scheckkartenformat kommt per Post. Die Karte braucht man in der Praxis selten, der Code reicht.
Im Heimatland, beim italienischen Konsulat
Bearbeitungszeit: 1 bis 3 Wochen. Manche Konsulate bieten den Antrag per Post oder online an, andere verlangen persönliches Erscheinen. Erforderlich: Reisepass, Antragsformular, manchmal eine Geburtsurkunde.
Die Steuernummer vor der ersten Besichtigung beantragen. Wer ohne Steuernummer nach Italien fliegt und ein Haus findet, kann kein Angebot abgeben. Das koordiniere ich mit meinen Käufern vor dem ersten Besichtigungstermin.
Bankkonto in Italien: Pflicht, keine Option
Alle Zahlungen im Kaufprozess laufen über ein italienisches Bankkonto: Anzahlung, Restrate beim Notar, Steuern, laufende Kosten. Barzahlungen über 4.999,99 EUR sind in Italien verboten.
Dokumente für die Kontoeröffnung
- Gültiger Reisepass
- Steuernummer (ital. Codice Fiscale)
- Wohnsitznachweis aus dem Heimatland (Meldebescheinigung, nicht älter als 3 Monate)
- Selbstauskunft zur wirtschaftlichen Tätigkeit
Dauer: 1 bis 3 Wochen. Manche Banken verlangen persönliches Erscheinen, andere akzeptieren eine Vollmacht. Die Kommunikation läuft auf Italienisch. Wer kein Italienisch spricht, braucht eine Filiale mit internationalem Desk oder einen Berater vor Ort.
Kontoführungskosten
100 bis 250 EUR pro Jahr für ein Girokonto, dazu Stempelsteuer von 34,20 EUR pro Jahr und Gebühren für internationale Überweisungen.
Mittelherkunft: die Bank fragt nach
Bei Einzahlungen ab 50.000 EUR verlangt die Bank Nachweise: Kontoauszüge der letzten 6 bis 12 Monate, Gehaltsnachweise, Verkaufserlöse, Erbschaftsdokumente. Diese Dokumentation vorbereiten, bevor die Bank fragt. Nachforderungen verzögern den Prozess um Wochen.
Residenz: wann nötig, wann nicht
Die meisten Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz kaufen als Zweitwohnsitz. Kein Visum nötig (für EU-Bürger), keine Residenz, keine Meldung bei der Gemeinde. Die laufende Steuer beschränkt sich auf die kommunale Grundsteuer (ital. IMU).
Wann wird die Residenz relevant?
Erstwohnsitzvergünstigung (ital. Prima Casa). Innerhalb von 18 Monaten nach dem Kauf den Wohnsitz in die Kaufgemeinde verlegen. Die Grunderwerbsteuer sinkt von 9 % auf 2 % des Katasterwertes. Bei einem Katasterwert von 200.000 EUR spart das 14.000 EUR. Ob das sinnvoll ist, hängt von der steuerlichen Gesamtsituation ab, denn mit der Residenz in Italien wird man dort steuerpflichtig.
Aufenthalt über 183 Tage pro Jahr. Wer mehr als die Hälfte des Jahres in Italien lebt, gilt als steuerlich ansässig. Das Welteinkommen wird in Italien steuerpflichtig.
Schweizer Bürger und Drittstaatsangehörige
Schweizer kaufen in Italien nach dem Gegenseitigkeitsprinzip. Keine Bewilligung nötig, keine Kontingente. Für einen Aufenthalt über 90 Tage brauchen Nicht-EU-Bürger ein Visum. Die häufigste Variante: das Visum für gewählten Wohnsitz, das passives Einkommen ab 31.159 EUR pro Jahr voraussetzt.
Erstwohnsitzvergünstigung (ital. Prima Casa): Vergünstigung mit Konsequenzen
Die Regelung spart Steuern beim Kauf, bindet aber:
- Innerhalb von 18 Monaten Wohnsitz in die Kaufgemeinde verlegen
- Die Immobilie darf nicht in der Luxuskategorie liegen
- Verkauf innerhalb von 5 Jahren: Steuerdifferenz wird nachgefordert, plus 30 % Strafe
| Steuerart | Ohne Prima Casa | Mit Prima Casa |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 9 % | 2 % |
| Hypothekensteuer | 50 EUR | 50 EUR |
| Katastersteuer | 50 EUR | 50 EUR |
| Grundsteuer IMU | Ja, jährlich | Befreit (Hauptwohnsitz) |
Für die meisten Käufer, die ein Ferienhaus kaufen und ihren Lebensmittelpunkt nicht verlegen wollen, kommt Prima Casa nicht in Frage. Die Steuerersparnis klingt erheblich, aber wer dafür den steuerlichen Wohnsitz nach Italien verlegt, wird auf sein Welteinkommen in Italien steuerpflichtig. Die Differenz kann die Ersparnis schnell auffressen. Das rechne ich mit dem italienischen Steuerberater durch.
Güterstand: ein Satz im Kaufvertrag
Wer verheiratet in Italien kauft, fällt ohne Erklärung in die Gütergemeinschaft nach italienischem Recht. Die Immobilie gehört dann beiden Ehepartnern zu gleichen Teilen, unabhängig vom Güterstand im Heimatland.
Gütertrennung muss im Kaufvertrag erklärt werden. Vor dem Notartermin besprechen, nicht am Tag selbst.
Kein Erwerbsverbot für Ausländer
Italien kennt kein Erwerbsbeschränkungssystem wie die Schweiz. EU-Bürger sind Italienern gleichgestellt. Schweizer, Briten und US-Bürger kaufen nach dem Gegenseitigkeitsprinzip. Keine Bewilligung, keine Kontingente.
Timeline: die richtige Reihenfolge
| Schritt | Wann | Dauer |
|---|---|---|
| Steuernummer beantragen | Vor der ersten Besichtigung | Sofort (in Italien) / 1-3 Wochen (Konsulat) |
| Bankkonto eröffnen | Nach der Steuernummer | 1-3 Wochen |
| Mittelherkunft dokumentieren | Parallel zur Kontoeröffnung | 1-2 Wochen |
| Güterstand klären | Vor dem Vorvertrag | 1 Gespräch |
| Residenz-Entscheidung treffen | Vor dem Kaufangebot | Abhängig von Komplexität |
| Kaufangebot | Wenn Steuernummer + Konto stehen | 15-30 Tage Bindungsfrist |
| Vorvertrag | Nach Annahme des Angebots | 30-90 Tage |
| Notartermin | Laut Vorvertrag | 60-120 Tage nach Vorvertrag |
Gesamtdauer vom ersten Schritt bis zum Eigentum: 4 bis 8 Monate. Die meisten Verzögerungen entstehen beim Bankkonto, nicht bei der Steuernummer. Wer die Kontoeröffnung parallel zur Objektsuche erledigt, spart im Ernstfall 3 bis 4 Wochen.
FAQ: 8 Fragen zu den ersten Schritten
Wie lange dauert die Beantragung der Steuernummer?
In Italien: wenige Minuten. Beim Konsulat im Heimatland: 1 bis 3 Wochen.
Was kostet die Steuernummer?
Nichts.
Kann ich als Nichtansässiger ein Bankkonto eröffnen?
Ja. Mitbringen: Steuernummer, Reisepass, Wohnsitznachweis.
Welche Dokumente brauche ich für die Mittelherkunft?
Kontoauszüge der letzten 6 bis 12 Monate, Gehaltsnachweise, bei Verkaufserlösen den Kaufvertrag, bei Erbschaften den Erbschein. Vorbereiten bevor die Bank fragt.
Ab wann verliere ich den Nichtansässigkeitsstatus?
Ab 183 Tagen pro Jahr in Italien.
Muss ich für den Kauf meinen Wohnsitz nach Italien verlegen?
Nein. Ein Zweitwohnsitz ist ohne Wohnsitzverlegung möglich. Die Residenz wird nur relevant bei der Erstwohnsitzvergünstigung oder dauerhaftem Aufenthalt.
Lohnt sich Prima Casa für ein Ferienhaus?
In den meisten Fällen nein. Die Steuerersparnis ist erheblich, aber die Pflicht zur Wohnsitzverlegung und die 5-Jahres-Bindung machen es für Ferienhausbesitzer ungeeignet. Das rechne ich mit dem Steuerberater durch.
Was passiert mit dem Güterstand meiner Ehe beim Kauf?
Ohne Erklärung gilt italienische Gütergemeinschaft. Das Haus gehört beiden Ehepartnern zu gleichen Teilen. Gütertrennung muss im Kaufvertrag beim Notar erklärt werden.
Andrej Avi begleitet Käufer aus dem deutschsprachigen und internationalen Raum beim Immobilienkauf in der Toskana, am Gardasee und in Südtirol. Kaufbegleitung anfragen · Ablauf und Kosten beim Immobilienkauf · Finanzierung als Nichtansässiger
