Immobilienkauf in Italien: Ablauf, Kosten und Steuern (2026)

Der Immobilienkauf in Italien dauert 3 bis 6 Monate, kostet 10 bis 15 % Nebenkosten und läuft in drei Phasen: Kaufangebot (ital. Proposta, Art. 1326 Codice Civile), Vorvertrag (Compromesso, Art. 1351 C.C.), Notartermin (Rogito). Dieser Guide basiert auf geltendem italienischem Recht (Codice Civile, DPR 131/1986, Testo Unico delle Imposte di Registro) und der Praxis in der Toskana.

Der häufigste Fehler ist kein Fehler bei der Objektwahl. Es sind fehlende Unterlagen, nicht geprüfte Baugenehmigungen und Kaufangebote ohne Schutzklauseln. Die Stellen, an denen Entscheidungen fallen, sind in Italien anders verteilt als im deutschsprachigen Raum.

Die kurze Version

• Der Kauf dauert 3 bis 6 Monate und läuft in drei Stufen: Kaufangebot (Proposta), Vorvertrag (Compromesso), Notartermin (Rogito).
• Nebenkosten liegen zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises.
• Der Notar prüft Grundbuch und Kataster. Ob alle Umbauten genehmigt sind, prüft er nicht. Dafür braucht man einen eigenen Techniker.
• Finanzierung als Nicht-Resident ist möglich: 50 bis 60 % des Kaufpreises.
• Kein Visum nötig, keine Erwerbsbeschränkung für EU-Bürger und Schweizer.
• Die Schutzklauseln gehören in das Kaufangebot, nicht in den Vorvertrag.

Der Kaufprozess: drei Phasen, drei verschiedene Risiken

In Deutschland oder der Schweiz gibt es einen Kaufvertrag. In Italien gibt es drei aufeinanderfolgende Verträge. Jede Phase hat ihren eigenen Zweck, ihre eigene Anzahlung und ihr eigenes Risiko.

Phase 1: Das Kaufangebot (ital. Proposta d’acquisto)

Das Kaufangebot ist der erste bindende Schritt. Es bindet nur den Käufer, nicht den Verkäufer. Man gibt ein Angebot ab, hinterlegt 1 bis 3 % als Sicherheitsleistung und wartet 7 bis 15 Tage auf die Antwort. Der Verkäufer kann in dieser Zeit weiter verhandeln.

Warum diese Phase die wichtigste ist: Das Kaufangebot ist die einzige Stelle im Prozess, an der Schutzklauseln noch problemlos in den Vertrag kommen. Beim Vorvertrag sitzen beide Seiten fest. Welche Klauseln im konkreten Fall sinnvoll sind, hängt vom Objekt ab — das kläre ich vor jedem Angebot.

Das Risiko: Wer ein Kaufangebot ohne Schutzklauseln unterschreibt und der Verkäufer nimmt an, ist gebunden. Zeigt die technische Prüfung danach Probleme, gibt es keinen vertraglichen Ausweg.

Phase 2: Der Vorvertrag (Compromesso)

15 bis 30 Tage nach Annahme des Kaufangebots folgt der Vorvertrag. Hier wird es finanziell ernst: Die verbindliche Anzahlung (ital. Caparra confirmatoria) liegt bei 5 bis 10 % des Kaufpreises.

Die Konsequenzen sind klar geregelt: Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück. Bei einem Landhaus für 2 Millionen Euro stehen 100.000 bis 200.000 Euro auf dem Spiel.

Zwischen Vorvertrag und Notartermin laufen parallel: Finanzierungszusage, Katasterabgleich, eventuell Klärung von Vorkaufsrechten. Diese Phase dauert 60 bis 120 Tage.

Phase 3: Der Notartermin (Rogito)

60 bis 120 Tage nach dem Vorvertrag folgt der Notartermin. Der Käufer wählt den Notar. Nach Unterzeichnung geht das Eigentum über: Restkaufpreis, Schlüsselübergabe, Grundbucheintragung.

Timeline im Überblick

Was der Notar prüft — und was nicht

In Deutschland, Österreich und der Schweiz prüft der Notar umfassend. In Italien prüft er den rechtlichen Rahmen, nicht die bauliche Realität.

Was der Notar prüft: Eigentumskette, Grundbucheinträge, Hypothekenlasten, Katasterkonformität.

Was der Notar nicht prüft: Ob alle Umbauten baurechtlich genehmigt sind. In der Toskana hat fast jedes ältere Gebäude Abweichungen — ein Wintergarten ohne Baugenehmigung, ein Pool ohne Bautitel, eine Scheune ohne genehmigte Nutzungsänderung. Diese Prüfung macht ein Techniker vor Ort, bevor ein Angebot abgegeben wird.

Wer erst nach dem Kauf feststellt, dass Umbauten nicht genehmigt sind, zahlt die nachträgliche Genehmigung aus eigener Tasche. Das kann ein Vielfaches der Prüfung kosten. Deshalb gehört diese Prüfung als Schutzklausel in das Kaufangebot.

Was kostet ein Immobilienkauf in Italien?

10 bis 15 % des Kaufpreises an Nebenkosten. Die genaue Zusammensetzung hängt davon ab, ob man von einer Privatperson oder einem Bauträger kauft, und ob die Immobilie als Erst- oder Zweitwohnsitz genutzt wird.

Die größten Posten: Erwerbssteuer, Notarhonorar und Maklerprovision. Bei Bestandsimmobilien wird die Steuer auf Basis des Katasterwerts berechnet, der deutlich unter dem Marktpreis liegt. Bei Neubauten vom Bauträger fällt stattdessen Mehrwertsteuer auf den vollen Kaufpreis an — der Unterschied kann erheblich sein.

Eine vollständige Nebenkostenaufstellung für Ihre Situation erstelle ich vor dem Angebot. Zur detaillierten Steuerübersicht: Steuern beim Immobilienkauf in Italien.

Finanzierung als Nicht-Resident

Deutschsprachige Käufer bekommen in Italien 50 bis 60 % des Kaufpreises finanziert, in Ausnahmefällen 70 %. Die Prüfung durch die Bank dauert 4 bis 8 Wochen und verlangt übersetzte Einkommensnachweise, Bankauszüge und eine Bewertung der Immobilie durch einen bankinternen Gutachter.

Der häufigste Fehler: Ein Angebot abgeben, ohne vorher die Finanzierbarkeit zu klären. Die Vorabprüfung bei der Bank sollte laufen, bevor man ein Objekt besichtigt. Ohne entsprechende Schutzklausel im Kaufangebot riskiert der Käufer die Sicherheitsleistung, wenn die Bank ablehnt.

Mehr zur Finanzierung: Mutuo als Nicht-Resident.

Braucht man ein Visum oder eine Sondergenehmigung?

Nein. EU-Bürger kaufen ohne Einschränkung. Für Schweizer gilt die Gegenseitigkeitsklausel — gleiche Bedingungen wie für EU-Bürger. Kein Investorennachweis, keine Quotenregelung.

Vor dem Kauf braucht man zwei Dinge: einen Codice fiscale (italienische Steuer-ID, beim Konsulat oder vor Ort beantragbar) und ein italienisches Bankkonto. Beides ist innerhalb weniger Tage erledigt.

Mehr dazu: Codice fiscale, Bankkonto und Residenz.

Praxistipps nach Käufer-Situation

Bestandsimmobilie von einer Privatperson

Der häufigste Fall in der Toskana. Die Steuerbelastung ist bei Bestandsimmobilien günstiger als beim Neubau. Der Fokus sollte auf der technischen Prüfung liegen — baurechtliche Konformität vor dem Kaufangebot klären. Bei älteren Gebäuden mit Abweichungen gibt es Verhandlungsspielraum.

Kauf vom Bauträger

Die Steuerbelastung kann deutlich höher ausfallen. Die Katasterkategorie des Objekts entscheidet über den Steuersatz — das muss vor dem Angebot geklärt sein. Beim Bauträgerkauf gibt es gesetzliche Käuferschutzmechanismen, die Vorauszahlungen absichern. Fehlt diese Absicherung, ist das ein Warnsignal.

Käufer mit Finanzierung

Die Vorabprüfung bei der Bank starten, bevor man Objekte besichtigt. Die Finanzierungszusage dauert 4 bis 8 Wochen. Ohne entsprechende Schutzklausel im Kaufangebot steht die Sicherheitsleistung auf dem Spiel. Bei Ehepartnern: den Güterstand klären — in Italien gilt ohne Erklärung die Gütergemeinschaft.

Denkmalgeschütztes Gebäude

Der Zeitplan verlängert sich um 3 bis 12 Monate. Die Denkmalbehörde hat ein Vorkaufsrecht, und jede bauliche Veränderung braucht eine zusätzliche Genehmigung. Renovierungskosten liegen deutlich über denen nicht geschützter Gebäude. Dafür gibt es Steuervorteile, die einen Teil der Mehrkosten auffangen.

Dazu: Renovierung in der Toskana.

Käufer mit Vermietungsabsicht

Die steuerliche Struktur muss vor dem Kauf stehen, nicht danach. Es gibt verschiedene Besteuerungsmodelle für Mieteinnahmen — welches sinnvoll ist, hängt von der Anzahl der Objekte, der Vermietungsdauer und der persönlichen Steuersituation ab. Seit 2026 gelten verschärfte Regeln für Kurzzeitvermietung.

Dazu: Vermietung in der Toskana 2026.

FAQ: Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Italien

Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Italien?

3 bis 6 Monate vom Kaufangebot bis zum Notartermin. Bei Denkmalschutz oder landwirtschaftlichem Vorkaufsrecht: 9 bis 12 Monate. Wer im April ein Landhaus besichtigt und im Juni einziehen will, unterschätzt den Prozess.

Was ist der häufigste Fehler deutschsprachiger Käufer?

Die baurechtliche Prüfung nach dem Kauf statt vorher machen lassen. Die Prüfung kostet wenige tausend Euro. Die nachträgliche Genehmigung nicht genehmigter Umbauten kann ein Vielfaches kosten.

Was passiert, wenn der Verkäufer nach dem Vorvertrag nicht verkauft?

Er zahlt die Anzahlung in doppelter Höhe zurück. Alternativ kann der Käufer auf Vertragsdurchführung klagen. Das gilt auch umgekehrt: Tritt der Käufer ohne Grund zurück, verliert er die Anzahlung.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Italien?

3 % des Kaufpreises zzgl. MwSt. Im Luxussegment verhandelbar. Die Provision wird beim Vorvertrag fällig, nicht beim Notartermin.

Muss ich nach dem Kauf meinen Wohnsitz nach Italien verlegen?

Nur wenn man den reduzierten Steuersatz für den Erstwohnsitz in Anspruch nehmen will. Ohne diese Vergünstigung: keine Residenzpflicht.

Kann ich als Schweizer ohne Einschränkungen in Italien kaufen?

Ja. Gleiche Bedingungen wie für EU-Bürger. Die Finanzierung kann etwas aufwendiger sein, weil Banken das Wechselkursrisiko bei Einkommen in Franken einpreisen.

Welche Steuern fallen nach dem Kauf laufend an?

Die kommunale Immobiliensteuer (IMU) auf Zweitwohnsitze. Die Höhe variiert je nach Gemeinde und Katasterwert. Der Erstwohnsitz ist in der Regel befreit. Bei Vermietung kommen Einkommensteuer oder Pauschalsteuer dazu. Die Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland, Österreich und der Schweiz regeln die Anrechnung.

Brauche ich einen eigenen Anwalt in Italien?

Rechtlich nicht vorgeschrieben. Bei einem unkomplizierten Kauf reicht ein erfahrener Makler plus Notar. Bei komplexeren Situationen — Schenkungen in der Eigentumskette, Vorkaufsrechte, Denkmalschutz, Bauträgerkäufe — kann ein spezialisierter Immobilienanwalt die Investition wert sein.

Andrej Avi ist Immobilienmakler in der Toskana und betreut Käufer aus dem deutschsprachigen und internationalen Raum vom Erstgespräch bis zum Notartermin. Kaufbegleitung anfragen · Aktuelle Immobilien · Über Andrej Avi

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Stand: Mai 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.