Steuern beim Immobilienkauf in Italien: Was Käufer wissen müssen (2026)

Wer in Italien eine Immobilie kauft, zahlt zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises an Nebenkosten. Der größte Einzelposten ist die Erwerbssteuer (Imposta di Registro, geregelt im DPR 131/1986). Die Höhe hängt von zwei Faktoren ab: von wem man kauft und ob die Immobilie als Erst- oder Zweitwohnsitz genutzt wird.

Der wichtigste Punkt vorweg: Italien hat zwei parallele Steuersysteme für den Immobilienerwerb. Welches greift, hängt davon ab, ob der Verkäufer eine Privatperson oder ein Bauträger (IVA-pflichtig nach DPR 633/1972) ist. Der Unterschied kann sechsstellig sein.

Zwei verschiedene Steuersysteme

Kauf von einer Privatperson

Die Steuer wird auf Basis des Katasterwerts (Valore Catastale, berechnet nach Rendita Catastale × Koeffizient) berechnet, nicht auf den Kaufpreis. Der Katasterwert liegt bei Bestandsimmobilien deutlich unter dem Marktpreis. Die Steuersaetze: 2 % Imposta di Registro bei Erstwohnsitz, 9 % bei Zweitwohnsitz (DPR 131/1986, Art. 1 Tariffa). Die effektive Steuerbelastung liegt dadurch bei 3 bis 5 % des tatsaechlichen Kaufpreises.

Bei Erstwohnsitz (ital. Prima Casa, Nota II-bis Art. 1 Tariffa DPR 131/1986) reduziert sich der Steuersatz nochmals erheblich.

Kauf vom Bauträger

Hier fällt Mehrwertsteuer auf den vollen Kaufpreis an. Der Steuervorteil über den niedrigeren Katasterwert entfällt. Der Standardsatz liegt bei 10 %. Immobilien in einer Luxuskategorie — und dazu zählen in der Toskana viele restaurierte Landhäuser und Villen — werden mit 22 % besteuert.

Der Unterschied zwischen 10 und 22 % kann bei einem Kaufpreis von 2 Millionen Euro 240.000 Euro ausmachen. Die Katasterkategorie prüfe ich vor jedem Angebot.

Luxuskategorien: Warum das relevant ist

Drei Katasterkategorien gelten in Italien als Luxus. In der Toskana tragen viele restaurierte Landhäuser und Villen eine dieser Kategorien — nicht weil sie Luxus im landläufigen Sinn sind, sondern weil das Katasteramt nach baulichen Merkmalen wie Grundstücksgröße und Bauvolumen einstuft.

Die Konsequenz: höherer Steuersatz beim Bauträgerkauf und keine Grundsteuerbefreiung beim Erstwohnsitz. Ob eine Umstufung möglich und sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab.

Nebenkosten im Überblick

Eine individuelle Nebenkostenaufstellung erstelle ich vor dem Angebot. Die genaue Zusammensetzung hängt von der Konstellation ab — Privatverkauf oder Bauträger, Erst- oder Zweitwohnsitz, Katasterkategorie, Finanzierung.

Erstwohnsitz-Vergünstigung (Prima Casa)

Wer den Wohnsitz nach Italien verlegt, profitiert von deutlich reduzierten Steuersätzen. Die Vergünstigung ist an Bedingungen geknüpft: Wohnsitzverlagerung innerhalb einer bestimmten Frist, keine andere Erstwohnsitz-Immobilie in Italien, Immobilie darf nicht in einer Luxuskategorie liegen.

Wer die Bedingungen nicht einhält, zahlt die Differenz nach, plus Strafzuschlag und Zinsen. Für Käufer, die einen Zweitwohnsitz in der Toskana suchen, ist Prima Casa in der Regel keine Option. Wer ernsthaft umzieht, kann bei einem typischen Kauf erheblich sparen.

Vermietung: Besteuerung der Mieteinnahmen

Für Mieteinnahmen gibt es in Italien verschiedene Besteuerungsmodelle. Die Pauschalsteuer (ital. Cedolare secca) ist für die meisten Ferienvermietungen das günstigere Modell. Seit 2026 gelten verschärfte Regeln: Ab mehr als zwei kurzfristig vermieteten Wohnungen wird Gewerblichkeit vermutet, mit weitergehenden steuerlichen und administrativen Pflichten.

Welches Modell im konkreten Fall sinnvoll ist, hängt von den Gesamteinkünften, der Anzahl der Objekte und der Vermietungsdauer ab. Das klärt der Steuerberater in Italien.

Mehr zur Vermietung und den aktuellen Regeln 2026

Laufende Kosten nach dem Kauf

Grundsteuer (ital. IMU): Fällt auf Zweitwohnsitze an. Die Höhe variiert je nach Gemeinde und Katasterwert. Der Erstwohnsitz ist in der Regel befreit.

Abfallgebühr (ital. TARI): Kommunale Gebühr nach Wohnfläche. Typisch einige hundert Euro pro Jahr.

Unterhalt: Bei freistehenden Häusern und Landhäusern: Poolwartung, Gartenpflege, Heizungsanlage — direkte Kosten ohne Hausgeld.

Veräußerungsgewinn

Wer eine Immobilie innerhalb von 5 Jahren nach dem Kauf verkauft, zahlt auf den Gewinn Steuern. Nach 5 Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.

Doppelbesteuerung

Deutschland, Österreich und die Schweiz haben Abkommen mit Italien, die eine Doppelbesteuerung verhindern. Immobilieneinkünfte werden in Italien besteuert und im Wohnsitzstaat angerechnet. Die Pflicht, Einkünfte aus Italien im Wohnsitzland zu deklarieren, besteht trotzdem.

Ein Steuerberater in Italien und einer im Wohnsitzland sollten zusammenarbeiten. Im Idealfall einer, der beide Systeme kennt.

FAQ

Was sind die Gesamtnebenkosten beim Immobilienkauf in Italien?

Zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises. Die genaue Zusammensetzung hängt davon ab, ob man von einer Privatperson oder einem Bauträger kauft, und ob die Immobilie als Erst- oder Zweitwohnsitz dient.

Ist die Erwerbssteuer in Italien vergleichbar mit der deutschen Grunderwerbsteuer?

Funktional ja. In Deutschland wird sie auf den Kaufpreis berechnet. In Italien beim Privatverkauf auf den niedrigeren Katasterwert. Die effektive Belastung ist in Italien oft geringer.

Zahle ich als Schweizer oder Österreicher die gleichen Steuern?

Ja. Die Erwerbssteuern gelten für alle Käufer gleich, unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Unterschiede entstehen nur bei der Besteuerung im Wohnsitzland.

Muss ich Mieteinnahmen aus Italien in meinem Heimatland deklarieren?

Ja. Die in Italien gezahlte Steuer wird angerechnet, aber die Deklarationspflicht im Wohnsitzland bleibt bestehen.

Was passiert, wenn ich die Immobilie vor 5 Jahren verkaufe?

Der Gewinn ist steuerpflichtig. Nach 5 Jahren: steuerfrei.

Andrej Avi ist Immobilienmakler in der Toskana. Die steuerliche Beratung im Einzelfall erfolgt durch einen Steuerberater (ital. Commercialista).

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Stand: Mai 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.