Notar beim Immobilienkauf in Italien: was er tut, was er nicht tut, und warum das den Unterschied macht

Der Notar in Italien prüft weniger als Käufer aus dem deutschsprachigen Raum erwarten. In Deutschland oder Österreich prüft der Notar den gesamten Rahmen. In Italien prüft er einen klar definierten Ausschnitt. Was daneben liegt, fällt auf den Käufer zurück. Wer diesen Unterschied nicht kennt, entdeckt Probleme erst nach der Schlüsselübergabe.

Was der Notar in Italien ist

Der Notar in Italien ist ein Staatsorgan (ital. pubblico ufficiale). Er wird vom Justizministerium bestellt und ist an einen Distrikt gebunden. Er ist weder Anwalt des Käufers noch Vertreter des Verkäufers. Er sichert die Rechtsgültigkeit der Urkunde.

Diese Neutralität unterscheidet ihn vom deutschen Notar, der berät, erklärt und auf Risiken hinweist. Der italienische Notar sichert den Rechtsakt. Er berät keine Partei.

Die 6 Pflichtprüfungen des Notars

1. Eigentumskette (ital. Visure ipotecarie)

Der Notar prüft die Eigentumskette mindestens 20 Jahre zurück: lückenlose Dokumentation, offene Hypotheken, Pfandrechte, Zwangsvollstreckungen, Dienstbarkeiten (ital. Servitù). Bei Schenkungen in der Eigentümergeschichte wird es komplizierter, weil Erben diese innerhalb von 10 Jahren nach dem Tod des Schenkers anfechten können.

2. Katasterplan-Abgleich (ital. Conformità catastale)

Der Notar prüft, ob der Katasterplan mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie übereinstimmt. Stimmt der Grundriss nicht, darf er nicht beurkunden. Bei toskanischen Landhäusern gibt es hier regelmäßig Probleme: Gebäude, die im Kataster als landwirtschaftlich eingetragen sind, aber als Wohnhaus genutzt werden, oder Nebengebäude und Pools ohne Eintragung.

Der entscheidende Punkt: Der Notar prüft den Katasterplan. Er prüft nicht, ob das, was im Kataster steht, auch baurechtlich genehmigt wurde.

3. Katasterdaten (ital. Visure catastali)

Der Notar gleicht die Katasterdaten ab. Der steuerliche Ertragswert (ital. Rendita catastale) bestimmt die Berechnungsgrundlage für die Erwerbssteuern. Bei Käufen zwischen Privatpersonen wird die Grunderwerbsteuer auf Basis des Katasterwertes berechnet, nicht des Kaufpreises. Falsche Katasterdaten führen zu falschen Steuerbescheiden.

4. Geldwäscheprüfung

Der Notar dokumentiert die Identität beider Parteien und die Herkunft der Mittel. Internationale Käufer brauchen ein italienisches Bankkonto und eine Steuernummer (ital. Codice fiscale). Alle Zahlungen über 5.000 EUR laufen per Banküberweisung oder Bankcheck.

5. Eigentumsregistrierung (ital. Trascrizione)

Innerhalb von 30 Tagen nach dem Notartermin (ital. Rogito) trägt der Notar den Eigentumsübergang ins Register ein. Erst mit dieser Eintragung ist der Kauf gegenüber Dritten wirksam. In der Praxis erledigen die meisten Notare das innerhalb weniger Tage.

6. Katasteraktualisierung (ital. Voltura catastale)

Ebenfalls innerhalb von 30 Tagen meldet der Notar den neuen Eigentümer beim Katasteramt. Ohne diese Aktualisierung läuft die Grundsteuer (ital. IMU) weiter auf den Verkäufer.

Was der Notar NICHT prüft

Der Notar prüft den Katasterplan. Er prüft nicht die Baugenehmigungen.

Ein Haus kann im Kataster korrekt eingetragen sein und trotzdem einen Wintergarten ohne Baugenehmigung haben. Der Verkäufer erklärt im Kaufvertrag, dass die Immobilie baurechtlich konform ist. Wenn diese Erklärung falsch ist, haftet er. Aber die Kosten und Nerven einer nachträglichen Bereinigung trägt zunächst der Käufer.

Für die baurechtliche Prüfung braucht der Käufer einen eigenen Techniker (ital. Tecnico abilitato). Das kläre ich vor dem Angebot und koordiniere ich mit dem Techniker.

Der Notar prüft ebenfalls keine Schutzauflagen: Denkmalschutz, Landschaftsschutz, Bodenschutz. Die Konsequenzen solcher Auflagen sind erheblich. Ein Denkmalschutz kann die Restaurierungskosten auf das 1,5- bis 2,5-fache treiben. Ein Landschaftsschutz kann den geplanten Poolbau verhindern.

Was kostet der Notar?

Das Notarhonorar liegt zwischen 1 und 2,5 % des Kaufpreises. Neben dem Honorar fallen Steuern und Registergebühren an, die der Notar eingezieht und an die Finanzbehörde abführt.

Die Grunderwerbsteuer wird auf den Katasterwert berechnet, nicht auf den Kaufpreis. Bei einem Kaufpreis von 900.000 EUR kann der Katasterwert bei 200.000 EUR liegen. Die Steuer beträgt dann 18.000 EUR statt 81.000 EUR. Dieses System gilt nur bei Käufen zwischen Privatpersonen und nur für Wohnimmobilien.

Das Honorar ist verhandelbar. Die Steuern nicht. Kostenvoranschläge von zwei oder drei Notaren einholen ist üblich.

Wann den Notar einschalten

Den Notar kontaktieren, bevor der Vorvertrag (ital. Compromesso) unterschrieben wird. Ein Notar, der schon vor dem Vorvertrag die Eigentumsrecherchen zieht, liefert dem Käufer Gewissheit über Belastungen und Zeit, um Problemstellen mit Bedingungsklauseln abzusichern.

Typischer Ablauf:

1. Kaufangebot (ital. Proposta d’acquisto): 1-3 % Sicherheitsleistung. Bindungsfrist 7-15 Tage.
2. Vorvertrag (ital. Compromesso): 5-10 % Anzahlung. Beide Seiten gebunden. Hier gehören die Bedingungsklauseln rein.
3. Kaufvertrag (ital. Rogito): Notartermin. Restzahlung, Schlüsselübergabe, Eigentumsübergang.

Gesamtdauer: 3 bis 6 Monate. Bei Denkmalschutz oder Vorkaufsrecht länger.

Welcher Notar: Spezialisierung zählt

Der Käufer wählt den Notar. Bei historischen Objekten und Landgütern empfiehlt sich ein Notar mit Erfahrung bei Gebäuden vor 1967, landwirtschaftlichen Gebäuden und Schutzauflagen. Der Notar sollte in der Provinz des Kaufobjekts sitzen. Ein Notar in Siena kennt die lokalen Katastergegebenheiten besser als einer in Rom.

FAQ: 8 Fragen zum Notar in Italien

Kann der Käufer den Notar frei wählen?

Ja. Der Käufer bestimmt den Notar und trägt die Kosten. Einen eigenen Notar wählen, nie den Notar des Verkäufers übernehmen.

Prüft der Notar die baurechtliche Konformität?

Nein. Der Notar prüft den Katasterplan, nicht die Baugenehmigungen. Dafür braucht der Käufer einen eigenen Techniker (Architekt, Ingenieur oder Vermesser). Das koordiniere ich vor dem Kaufangebot.

Brauche ich zusätzlich einen Anwalt?

Ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt ist sinnvoll bei: Schutzauflagen, Schenkungen in der Eigentümergeschichte, komplexen Erbkonstellationen, Kaufpreisen über 500.000 EUR, Erwerb durch eine Gesellschaft. Der Anwalt prüft den Vertrag aus Käufer-Perspektive und formuliert Bedingungsklauseln. Der Notar tut das nicht.

Was passiert zwischen Notartermin und Registereintragung?

Der Notar hat 30 Tage für die Eintragung. In der Praxis erledigen die meisten Notare das innerhalb weniger Tage. Das Risiko in dieser Phase ist gering, aber es besteht.

Was passiert, wenn nach dem Kauf baurechtswidrige Zustände entdeckt werden?

Der Verkäufer haftet für die Richtigkeit seiner Erklärung. In der Praxis ist die Durchsetzung aufwendig. Besser: vor dem Vorvertrag einen Techniker mit der baurechtlichen Prüfung beauftragen und das Ergebnis als Bedingungsklausel aufnehmen.

Was ist der Unterschied zwischen Katasterkonformität und baurechtlicher Konformität?

Die Katasterkonformität betrifft die Frage, ob der Grundriss beim Katasteramt mit dem Haus übereinstimmt. Der Notar prüft das. Die baurechtliche Konformität betrifft die Frage, ob alle baulichen Veränderungen durch Genehmigungen gedeckt sind. Der Notar prüft das nicht. Beides muss vor dem Kaufvertrag in Ordnung sein.

Kann ich den Notar wechseln?

Ja, jederzeit vor dem Kaufvertrag. Keine Vertragsstrafen. Der neue Notar beginnt die Prüfungen von vorne.

Wie finde ich einen spezialisierten Notar in der Toskana?

Die Notarkammer (ital. Consiglio Notarile) des jeweiligen Distrikts führt ein Verzeichnis. Bei historischen Objekten nach Erfahrung mit Gebäuden vor 1967, landwirtschaftlichen Gebäuden und Schutzauflagen fragen. Das übernehme ich im Rahmen der Kaufbegleitung.

Andrej Avi begleitet Käufer aus dem deutschsprachigen und internationalen Raum beim Immobilienkauf in der Toskana, am Gardasee und in Südtirol. Von der Notarwahl bis zum Rogito.

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