Kaufnebenkosten in Italien: Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf (2026)

Wer in Italien eine Immobilie kauft, zahlt zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises an Nebenkosten. Der größte Einzelposten ist die Erwerbssteuer (Imposta di Registro). Wie hoch sie ausfällt, hängt von zwei Faktoren ab: von wem man kauft, und ob die Immobilie als Erst- oder Zweitwohnsitz genutzt wird.

Nebenkosten im Überblick

Eine individuelle Nebenkostenaufstellung erstelle ich vor dem Angebot. Die genaue Zusammensetzung hängt von der Konstellation ab: Privatverkauf oder Bauträger, Erst- oder Zweitwohnsitz, Katasterkategorie, Finanzierung. Mehr zum gesamten Kaufprozess.

Ein konkretes Zahlenbeispiel: Casale im Chianti, 1.500.000 EUR Kaufpreis, Privatverkauf, Zweitwohnsitz. Die Erwerbssteuer von 9 % auf einen Katasterwert von 400.000 EUR ergibt 36.000 EUR; Notar 4.000 EUR; Makler 4 % plus IVA 73.200 EUR; Techniker 3.500 EUR; Übersetzer 1.000 EUR. Gesamtnebenkosten rund 117.700 EUR, das sind 7,8 % des Kaufpreises. Beim gleichen Objekt als Bauträgerkauf mit 10 % IVA fällt allein die Mehrwertsteuer mit 150.000 EUR an; die Gesamtnebenkosten steigen auf rund 230.000 EUR (15 %).

Italien hat zwei parallele Steuersysteme für den Immobilienerwerb. Welches greift, hängt davon ab, ob der Verkäufer eine Privatperson oder ein Bauträger ist. Der Unterschied kann sechsstellig sein.

Zwei verschiedene Steuersysteme

Kauf von einer Privatperson

Die Steuer wird auf Basis des Katasterwerts (Valore Catastale) berechnet, nicht auf den Kaufpreis. Der Katasterwert ergibt sich aus der Rendita catastale (steuerlicher Ertragswert) multipliziert mit einem festen Koeffizienten; bei Wohnimmobilien liegt der Multiplikator bei 160 für die meisten Kategorien.

Der Katasterwert liegt bei Bestandsimmobilien deutlich unter dem Marktpreis. Ein Casale im Chianti mit einem Kaufpreis von 1,5 Millionen Euro hat typischerweise einen Katasterwert von 300.000 bis 500.000 Euro. Die Steuer wird auf diesen niedrigeren Wert berechnet.

Die effektive Steuerbelastung bei einem Zweitwohnsitz-Privatkauf liegt dadurch bei 3 bis 5 % des tatsächlichen Kaufpreises, weil die 9 % auf den niedrigeren Katasterwert berechnet werden. Mindestbetrag der Erwerbssteuer: 1.000 EUR.

Ein Zahlenbeispiel: Casale für 1.200.000 EUR, Katasterwert 350.000 EUR. Erwerbssteuer 9 % auf 350.000 ergibt 31.500 EUR, plus Hypotheken- und Katastersteuer von insgesamt 100 EUR. Die gesamte Erwerbssteuer beläuft sich auf 31.600 EUR, also 2,6 % des Kaufpreises.

Kauf vom Bauträger

Hier fällt Mehrwertsteuer (IVA) auf den vollen Kaufpreis an. Der Steuervorteil über den niedrigeren Katasterwert entfällt.

Zusätzlich fallen beim Bauträgerkauf pauschal 200 EUR für Registro, 200 EUR für Ipotecaria und 200 EUR für Catastale an.

Der Unterschied zwischen 10 und 22 % IVA kann bei einem Kaufpreis von 2 Millionen Euro 240.000 Euro ausmachen. Eine Villa in Kategorie A/8 mit einem Kaufpreis von 2.000.000 EUR: IVA 22 % ergibt 440.000 EUR. Dasselbe Objekt in einer Standard-Kategorie: 200.000 EUR. Differenz: 240.000 EUR.

Luxuskategorien: Warum das relevant ist

Drei Katasterkategorien gelten in Italien als Luxus: A/1 (Signorile), A/8 (Villa) und A/9 (Castello/Palazzo). In der Toskana tragen viele restaurierte Landhäuser und Villen eine dieser Kategorien. Das Katasteramt stuft nach baulichen Merkmalen ein: Grundstücksgröße, Bauvolumen, Ausstattung. Mit Luxus im landläufigen Sinn hat das wenig zu tun.

Ein Casale mit 500 m² Wohnfläche auf 3 Hektar Land kann als A/8 (Villa) eingestuft sein, obwohl es sich um ein ehemaliges Bauernhaus handelt. Die Kategorie richtet sich nach objektiven baulichen Merkmalen, unabhängig vom Zustand des Hauses.

Die Konsequenzen einer Luxuskategorie:

• Höherer IVA-Satz beim Bauträgerkauf (22 % statt 10 %)
• Kein Anspruch auf die Prima-Casa-Vergünstigung
• Keine Grundsteuerbefreiung beim Erstwohnsitz (IMU fällt auch auf den Hauptwohnsitz an)
• Höhere Erbschaftssteuer-Bemessungsgrundlage

Ob eine Umstufung (riclassamento) möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab. Der Geometra (Vermessungsingenieur) prüft, ob die baulichen Merkmale eine niedrigere Kategorie rechtfertigen. Die Umstufung dauert 3 bis 6 Monate und kostet 2.000 bis 5.000 EUR. Bei einem Objekt für 2 Millionen EUR kann die Ersparnis über die Lebensdauer des Besitzes 100.000 EUR übersteigen. Die Katasterkategorie prüfe ich vor jedem Kaufangebot.

Erstwohnsitz-Vergünstigung (Prima Casa)

Wer den Wohnsitz nach Italien verlegt, profitiert von reduzierten Steuersätzen: 2 % statt 9 % Erwerbssteuer beim Privatkauf, 4 % statt 10 % IVA beim Bauträgerkauf.

Die Bedingungen: Wohnsitzverlagerung in die Gemeinde des Kaufobjekts innerhalb von 18 Monaten; keine andere Erstwohnsitz-Immobilie in Italien (oder Verkauf innerhalb von 24 Monaten); die Immobilie darf nicht in einer Luxuskategorie (A/1, A/8, A/9) liegen. Bei Verkauf vor Ablauf von 5 Jahren ohne Ersatzkauf innerhalb von 12 Monaten fällt die Vergünstigung weg, mit Nachzahlung plus 30 % Strafzuschlag plus Zinsen.

Für Käufer, die einen Zweitwohnsitz in der Toskana suchen, ist Prima Casa in der Regel keine Option. Wer ernsthaft umzieht, kann bei einem typischen Kauf 20.000 bis 50.000 EUR sparen.

Eine Sonderregel gilt für AIRE-registrierte Italiener (Auslandsitaliener): Sie können Prima Casa beanspruchen, ohne den Wohnsitz zu verlegen.

Wer den Wohnsitz tatsächlich nach Italien verlegt, betritt zugleich das italienische Steuerrecht mit der eigenen Person, nicht nur mit der Immobilie. Vermögende Zuzügler können eine Pauschalbesteuerung auf ausländische Einkünfte wählen: 300.000 Euro pro Jahr, jedes weitere Familienmitglied 50.000 Euro, für bis zu 15 Jahre. Ob sich das rechnet, hängt vom Vermögen und dem Aufenthaltsstatus ab. Die Details stehen im Leitfaden zur Flat Tax in Italien, das Aufenthaltsrecht behandelt das Elective Residence Visa.

Ein typisches Szenario: Ein Käuferpaar aus München kauft ein Casale im Chianti für 1.200.000 EUR von einem privaten Verkäufer (Katasterwert 350.000 EUR). Als Zweitwohnsitz fallen 9 % auf den Katasterwert an: 31.500 EUR. Würden sie den Wohnsitz nach Italien verlegen, wären es 2 %: 7.000 EUR. Die Ersparnis beträgt 24.500 EUR, dazu kommt der Wegfall der IMU von rund 2.500 bis 3.000 EUR pro Jahr. Die Entscheidung hängt nicht nur von der Steuer ab, sondern von der tatsächlichen Lebensplanung.

Grundsteuer (ital. IMU)

Die Grundsteuer fällt jährlich auf jede Immobilie an, die nicht als eigener Erstwohnsitz genutzt wird. Der Erstwohnsitz ist befreit, es sei denn, die Immobilie liegt in einer Luxuskategorie (A/1, A/8, A/9).

Die Berechnung: Rendita catastale × 1,05 × Multiplikator (160 bei Wohnimmobilien) × kommunaler Steuersatz (0,46 bis 1,14 %). Ein Casale mit einer Rendita catastale von 2.000 EUR ergibt eine Bemessungsgrundlage von 336.000 EUR; bei einem Steuersatz von 0,86 % sind das 2.890 EUR pro Jahr.

Die IMU wird in zwei Raten fällig: Juni und Dezember. Sie läuft unabhängig davon, ob das Haus bewohnt, vermietet oder leer steht.

Vermietung: Besteuerung der Mieteinnahmen

Für Mieteinnahmen gibt es zwei Modelle. Die Pauschalsteuer (Cedolare secca) beträgt 21 % auf das erste Objekt in Kurzzeitvermietung, 26 % ab dem zweiten. Keine weiteren Abzüge möglich, aber einfacher und meist günstiger als die progressive Einkommensteuer. Die progressive Einkommensteuer (IRPEF) folgt einem Stufentarif von 23, 35 und 43 %; Werbungskosten und Instandhaltungskosten sind absetzbar, was bei hohen Renovierungskosten günstiger sein kann.

Seit 2026 gelten verschärfte Regeln: Ab mehr als zwei kurzfristig vermieteten Wohnungen wird Gewerblichkeit vermutet, was Partita IVA (Umsatzsteuer-Identifikation), Sozialversicherungsbeiträge und Buchführungspflicht nach sich zieht. Vorher lag die Schwelle bei vier Wohnungen.

Ein Vergleich: Bei 50.000 EUR Mieteinnahmen ohne nennenswerte Werbungskosten ergibt Cedolare secca 21 % = 10.500 EUR Steuerlast. IRPEF bei gleichzeitigem deutschem Einkommen über der Progressionsgrenze läge bei rund 14.400 EUR. Bei hohen Renovierungskosten im selben Jahr kann sich IRPEF mit Kostenabzug lohnen, das bleibt jedoch der Ausnahmefall.

Welches Modell im konkreten Fall sinnvoll ist, klärt der Steuerberater in Italien (Commercialista). Mehr zur Vermietung und den aktuellen Regeln 2026.

Renovierungsbonus 2026

Wer renoviert, kann Teile der Kosten steuerlich absetzen. Beim Erstwohnsitz sind 50 % der Renovierungskosten absetzbar, bezogen auf einen Höchstbetrag von 96.000 EUR Kosten je Einheit, verteilt auf 10 Jahre. Beim Zweitwohnsitz sind es 36 %, bei gleicher Kostenobergrenze. Der Möbelbonus von 50 % auf bis zu 5.000 EUR gilt beim Kauf neuer Möbel nach einer Renovierung. Ab 2027 sinken die Sätze weiter auf 36 % und 30 %.

Der Superbonus (110 %) ist ausgelaufen. Der absetzbare Anteil bezieht sich auf einen Höchstbetrag von 96.000 EUR pro Immobilieneinheit, nicht auf die vollen Renovierungskosten. Bei einer umfangreichen Casale-Renovierung ist der Höchstbetrag schnell erreicht; was darüber liegt, ist nicht mehr absetzbar.

Die Absetzung steht auch Nicht-Residenten offen, die in Italien Steuern zahlen, etwa über Mieteinnahmen.

Veräußerungsgewinn (Plusvalenza)

Wer eine Immobilie innerhalb von 5 Jahren nach dem Kauf verkauft, zahlt auf den Gewinn Steuern. Zwei Optionen: Versteuerung über den IRPEF-Regeltarif (23-43 %) oder eine Ersatzsteuer von 26 %, die beim Notartermin gewählt werden kann.

Nach 5 Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Die Frist gilt ab dem Kaufdatum. Immobilien aus Erbschaft sind generell befreit, ebenso der Hauptwohnsitz, wenn er für die überwiegende Haltezeit selbst bewohnt wurde. Für Objekte, die mit dem Superbonus saniert wurden, gilt seit 2024 ein 10-Jahres-Fenster.

Laufende Kosten nach dem Kauf

Privatkauf vs. Bauträgerkauf: wann sich was lohnt

Die Steuerersparnis beim Privatkauf gegenüber dem Bauträgerkauf kann erheblich sein, ist aber nicht automatisch. Beim Privatkauf liegt die Steuer auf dem Katasterwert. Bei Bestandsimmobilien in der Toskana, die seit Jahrzehnten nicht neu bewertet wurden, kann der Katasterwert bei 20-30 % des Marktpreises liegen. Die effektive Steuerlast sinkt dadurch auf 2-3 % des Kaufpreises statt der nominalen 9 %.

Beim Bauträgerkauf fällt die IVA auf den vollen Kaufpreis an. Der Nachteil: höhere Steuerlast. Der Vorteil: der Käufer bekommt eine Bankgarantie auf die Anzahlungen (Pflicht bei Neubauten), einen Energieausweis mit Klasse A oder besser, und eine 10-Jahres-Garantie auf strukturelle Mängel. Bei Neubauten oder Kernsanierungen durch einen Bauträger kann sich der höhere Steuersatz durch die Qualitäts- und Garantievorteile relativieren.

Die Grundregel: Bestandsimmobilien von privat kaufen, wenn möglich. Die Steuerersparnis über den Katasterwert ist der größte einzelne Hebel bei den Nebenkosten.

Doppelbesteuerung

Deutschland, Österreich und die Schweiz haben Doppelbesteuerungsabkommen mit Italien. Immobilieneinkünfte werden in Italien besteuert und im Wohnsitzstaat angerechnet. Die Pflicht, Einkünfte aus Italien im Wohnsitzland zu deklarieren, besteht trotzdem.

Konkret: Wer ein Casale in der Toskana vermietet und 50.000 EUR Mieteinnahmen erzielt, versteuert diese in Italien (z.B. mit 21 % Cedolare secca = 10.500 EUR). Im deutschen Steuerbescheid tauchen die Einkünfte auf, werden aber mit der italienischen Steuer verrechnet. Eine tatsächliche Doppelbelastung entsteht nicht, wenn die Abkommen korrekt angewendet werden.

Die Schweiz hat eine Sonderstellung: Das Abkommen sieht das Freistellungsverfahren mit Progressionsvorbehalt vor. Die italienischen Einkünfte erhöhen den Steuersatz auf das übrige Einkommen, werden selbst aber nicht nochmal besteuert.

Ein Steuerberater in Italien und einer im Wohnsitzland sollten zusammenarbeiten. Im Idealfall einer, der beide Systeme kennt. Kosten für den italienischen Steuerberater: 800 bis 2.000 EUR pro Jahr.

Erbschaft und Schenkung

Italien hat niedrigere Erbschaftssteuersätze als Deutschland. Pflichtteil, Rechtswahl und Doppelbesteuerung im Detail: Immobilie in Italien erben.

Seit 2026 werden Schenkungen und Erbschaften nicht mehr zusammengerechnet (Abschaffung des sogenannten Coacervo). Das verdoppelt de facto den nutzbaren Freibetrag in Familienkonstellationen. Wer ein Casale für 1,5 Millionen an zwei Kinder vererbt, bleibt innerhalb der Freibeträge: 750.000 EUR pro Kind, unter dem Freibetrag von 1 Million.

Wer eine Immobilie in Italien besitzt, sollte die erbrechtliche Planung frühzeitig mit einem spezialisierten Anwalt abstimmen. Italienisches Erbrecht kennt Pflichtanteile (legittima), die sich von den deutschen und österreichischen Regelungen unterscheiden. Ehegatte und Kinder haben einen gesetzlichen Anspruch am Nachlass, dessen Höhe von der Familienkonstellation abhängt. Die Einzelheiten stehen im Leitfaden zur Immobilien-Erbschaft.

Steuerliche Planung: wann anfangen

Die steuerliche Struktur muss vor dem Notartermin stehen. Danach ist es für einige Vergünstigungen zu spät.

Drei Punkte müssen vor dem Kaufangebot geklärt sein. Die Katasterkategorie bestimmt, ob Luxusbesteuerung greift; A/1, A/8 oder A/9 bedeuten höhere Besteuerung, und ob eine Umstufung möglich ist, muss vor dem Angebot klar sein. Die Wahl zwischen Erst- und Zweitwohnsitz fällt beim Notartermin und ist danach schwer korrigierbar; Prima Casa spart 20.000 bis 50.000 EUR, bindet aber an eine Wohnsitzverlagerung innerhalb von 18 Monaten. Das Vermietungsmodell (Cedolare secca oder IRPEF) beeinflusst, ob ein Steuerberater die Renovierungskosten gegen die Mieteinnahmen rechnen kann; bei geplanter Renovierung und Vermietung muss das vor dem Kauf durchgerechnet werden.

Die steuerliche Erstberatung durch einen italienischen Commercialista kostet 300-500 EUR und kann sechsstellige Beträge sparen.

FAQ: 9 Fragen zu Steuern beim Immobilienkauf in Italien

Welche Steuern fallen auf einen Zweitwohnsitz in Italien an?

Beim Kauf von einer Privatperson 9 % Erwerbssteuer auf den Katasterwert, der bei Bestandsimmobilien meist deutlich unter dem Kaufpreis liegt. Die effektive Belastung sinkt dadurch oft auf 3 bis 5 % des Kaufpreises. Laufend fällt jährlich die Grundsteuer IMU an (rund 2.000 bis 4.000 Euro), von der ein Zweitwohnsitz nicht befreit ist. Wird der Zweitwohnsitz vermietet, werden die Mieteinnahmen in Italien versteuert, in der Regel mit 21 % Cedolare secca.

Was sind die Gesamtnebenkosten beim Immobilienkauf in Italien?

Zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises. Bei Privatkäufen eher am unteren Ende (7-10 %), bei Bauträgerkäufen mit Luxuskategorie am oberen (13-15 %). Die genaue Zusammensetzung hängt davon ab, ob man von einer Privatperson oder einem Bauträger kauft, und ob die Immobilie als Erst- oder Zweitwohnsitz dient.

Ist die Erwerbssteuer in Italien vergleichbar mit der deutschen Grunderwerbsteuer?

Funktional ja. In Deutschland wird sie auf den Kaufpreis berechnet (3,5-6,5 % je nach Bundesland). In Italien beim Privatverkauf auf den niedrigeren Katasterwert. Die effektive Belastung ist in Italien bei Bestandsimmobilien oft geringer: Bei einem Casale im Chianti kann der Katasterwert bei einem Viertel des Kaufpreises liegen.

Zahle ich als Schweizer oder Österreicher die gleichen Steuern?

Ja. Die Erwerbssteuern gelten für alle Käufer gleich, unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Unterschiede entstehen nur bei der Besteuerung im Wohnsitzland und beim Doppelbesteuerungsabkommen.

Wird die Erwerbssteuer auf den Kaufpreis oder den Katasterwert berechnet?

Der Katasterwert (Valore Catastale) wird aus dem steuerlichen Ertragswert (Rendita catastale) berechnet und liegt bei Bestandsimmobilien weit unter dem Marktwert. Bei einem Casale für 1,5 Millionen EUR kann der Katasterwert bei 300.000-500.000 EUR liegen. Die Erwerbssteuer beim Privatkauf wird auf diesen niedrigeren Wert berechnet. Beim Bauträgerkauf fällt IVA auf den vollen Kaufpreis an.

Muss ich Mieteinnahmen aus Italien in meinem Heimatland deklarieren?

Ja. Die in Italien gezahlte Steuer wird angerechnet, aber die Deklarationspflicht im Wohnsitzland bleibt. Beide Seiten brauchen einen Steuerberater.

Kann ich Renovierungskosten steuerlich absetzen?

Ja. 50 % bei Erstwohnsitz, 36 % bei Zweitwohnsitz (Stand 2026), verteilt auf 10 Jahre. Der Höchstbetrag liegt bei 96.000 EUR. Ab 2027 sinken die Sätze. Die Absetzung steht auch Nicht-Residenten offen, die in Italien Steuern zahlen.

Was passiert, wenn ich die Immobilie vor 5 Jahren verkaufe?

Der Gewinn ist steuerpflichtig. Zwei Optionen: reguläre Einkommensteuer (23-43 %) oder Ersatzsteuer von 26 %. Nach 5 Jahren: steuerfrei. Immobilien aus Erbschaft sind generell befreit.

Brauche ich einen italienischen Steuerberater?

Ja, sobald Sie eine Immobilie in Italien besitzen, nicht nur bei Vermietung. Der Commercialista wählt das optimale Steuermodell, bereitet die italienische Steuererklärung vor und koordiniert mit dem Steuerberater im Heimatland. Kosten: 800 bis 2.000 EUR pro Jahr.

Andrej Avi ist lizenzierter Immobilienmakler in der Toskana und begleitet deutschsprachige Käufer durch den Kauf. Die steuerliche Beratung im Einzelfall erfolgt durch einen Steuerberater (ital. Commercialista).

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Stand: Mai 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.