Due Diligence beim Immobilienkauf in Italien: Was geprüft werden muss (2026)

Die technische Prüfung vor dem Kauf kostet 2.000 bis 5.000 Euro und dauert 3 bis 6 Wochen. Die nachträgliche Genehmigung eines nicht genehmigten Anbaus kann das Zehnfache kosten. In der Toskana hat fast jedes ältere Gebäude Abweichungen zwischen dem tatsächlichen Zustand und den Baugenehmigungen. Wer das vor dem Kauf nicht prüfen lässt, übernimmt das Risiko.

Die kurze Version

• Die technische Prüfung kostet 2.000 bis 5.000 Euro und dauert 3 bis 6 Wochen.
• Der Notar prüft Grundbuch, Eigentumskette und Katasterplan. Ob alle Umbauten genehmigt sind, prüft er nicht.
• Die baurechtliche Konformität (ital. Conformità urbanistica) ist die häufigste Problemstelle bei Landhäusern in der Toskana.
• Eine nachträgliche Genehmigung kann 10.000 bis 50.000 Euro kosten. Ein nicht genehmigungsfähiger Bau muss zurückgebaut werden.
• Die Prüfung gehört als Schutzklausel in das Kaufangebot — nicht in den Vorvertrag, nicht danach.

Was der Notar prüft und was nicht

In Deutschland, Österreich und der Schweiz prüft der Notar umfassend. In Italien prüft er den rechtlichen Rahmen, nicht die bauliche Realität.

Was der Notar prüft: Eigentumskette (mindestens 20 Jahre), Grundbucheinträge, Hypothekenlasten, Katasterplan.

Was der Notar nicht prüft: Ob alle Umbauten baurechtlich genehmigt sind. Diese Prüfung liegt beim Verkäufer — und in der Praxis beim Techniker, den der Käufer beauftragt.

Die Lücke zwischen dem, was der Notar prüft, und dem, was tatsächlich geprüft werden muss, ist die Stelle, an der Käufer Geld verlieren.

Mehr zum Kaufprozess: Immobilienkauf in Italien: Ablauf, Kosten und Steuern.

Baurechtliche Konformität

Das häufigste und teuerste Problem bei Landhäusern in der Toskana: Der tatsächliche Zustand der Immobilie stimmt nicht mit den erteilten Baugenehmigungen überein. Jeder Raum, jede Wand, jeder Anbau muss durch eine Genehmigung gedeckt sein.

Ein Techniker vor Ort — Vermessungsingenieur (ital. Geometra) oder Architekt — vergleicht den realen Zustand mit den vorhandenen Baugenehmigungen. Bei toskanischen Landhäusern tauchen regelmäßig Abweichungen auf: nicht genehmigte Anbauten, umfunktionierte Scheunen, nachträglich eingebaute Wohnungen, veränderte Grundrisse.

Bei Gebäuden, die vor 1967 errichtet wurden, gelten Sonderregeln. Die Dokumentation der Baugeschichte kann bei älteren Immobilien aufwendig sein — das ist Teil der Prüfung und der Grund, warum sie Wochen und nicht Tage dauert.

Katasterabgleich

Der Katasterplan muss den tatsächlichen Zustand abbilden. Stimmt er nicht, kann der Notar nicht beurkunden. Typische Probleme: Pool oder Nebengebäude nicht im Kataster erfasst, veraltete Grundrisse nach Umbau, historische Einträge die nie aktualisiert wurden.

Die Aktualisierung des Katasterplans ist Sache des Verkäufers. Bei Grundstücken über 5.000 m² verlangt der Notar zusätzlich ein Dokument über die zulässige Nutzung nach dem kommunalen Bebauungsplan.

Bindungen und Auflagen

Drei Arten von Bindungen können den Kauf und jede spätere Baumaßnahme beeinflussen:

Landschaftsschutz — In der Toskana weit verbreitet. Val d’Orcia, Chianti, Versilia, Maremma: große Teile der Region stehen unter Landschaftsschutz. Jeder äußere Eingriff — Pool, Anbau, Terrasse, Solaranlage — braucht eine zusätzliche Genehmigung. Das kann Pläne und Kosten verändern.

Denkmalschutz — Betrifft historisch bedeutsame Gebäude. Konsequenzen: Meldepflicht bei Verkauf, Vorkaufsrecht der Denkmalbehörde, Genehmigungspflicht für jeden baulichen Eingriff. Renovierungskosten liegen deutlich über denen nicht geschützter Gebäude.

Hangschutz — In hügeligen Lagen der Toskana häufig. Erdbewegungen und Hangstabilisierungen brauchen eine Genehmigung. Relevant für Pool- oder Zufahrtspläne.

Wer ein Landhaus kauft und Umbauten im Kopf hat, muss vor dem Kauf wissen, ob das genehmigungsfähig ist. Das kläre ich mit dem Techniker vor dem Angebot.

Was die Prüfung kostet — und was ihre Abwesenheit kostet

Die technische Prüfung kostet 2.000 bis 5.000 Euro. Eine einzige nicht entdeckte Abweichung kann das Zehnfache kosten.

FAQ: Due Diligence beim Immobilienkauf in Italien

Wann sollte die Prüfung beginnen?

Vor dem Kaufangebot. Die Prüfung braucht Wochen, nicht Tage. Wer erst nach dem Vorvertrag startet, entdeckt Probleme, wenn er bereits mit der Anzahlung gebunden ist. Eine Schutzklausel im Kaufangebot gibt die nötige Zeit.

Wer bezahlt die technische Prüfung?

Der Käufer. Die baurechtliche Prüfung und der Katasterabgleich sind Käuferkosten. Der Notar (ebenfalls vom Käufer bezahlt) prüft Eigentumskette und Grundbuch. Der Energieausweis ist Sache des Verkäufers.

Kann ich die Prüfung aus dem Ausland beauftragen?

Der Techniker arbeitet vor Ort. Abstimmung per E-Mail und Telefon ist Standard. Die Besichtigung, bei der der Techniker den realen Zustand gegen die Pläne abgleicht, muss vor Ort stattfinden.

Wie lange dauert die Prüfung?

3 bis 6 Wochen für die technische Prüfung. Bei Denkmalschutz kommen bis zu 60 Tage für die Freigabe der Denkmalbehörde dazu. In der Gesamtplanung sollten 8 bis 12 Wochen zwischen Kaufangebot und Notartermin liegen.

Brauche ich einen eigenen Anwalt?

Bei komplexeren Situationen — Denkmalschutz, Schenkungen in der Eigentümergeschichte, Erbkonstellationen — kann ein spezialisierter Immobilienanwalt sinnvoll sein. Er ergänzt den Techniker und den Notar.

Kann ich auf die Prüfung verzichten, wenn der Verkäufer eine Konformitätserklärung liefert?

Nein. Die Erklärung des Verkäufers ist eine Selbstauskunft, keine unabhängige Prüfung. Der Käufer trägt das Risiko, wenn er nicht eigenständig prüfen lässt.

Andrej Avi ist Immobilienmakler in der Toskana und koordiniert die technische und rechtliche Prüfung mit Gutachtern und Anwälten vor Ort.

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Stand: Mai 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.