Vermietung in der Toskana: Steuern, Erträge, Regeln (2026)

Die Pauschalsteuer (Cedolare secca) auf Mieteinnahmen gilt auch für Eigentümer, die nicht in Italien wohnen. Viele Eigentümer haben beim Kauf noch nicht an die Vermietung gedacht und begegnen ihr zum ersten Mal mit der ersten Buchung. Die Steuerstruktur legt man am besten vor dem Kauf fest, weil sie die Objektwahl beeinflusst und sich nachträglich nicht ohne Aufwand korrigieren lässt.

Pauschalsteuer oder Einkommensteuer

Mieteinnahmen aus Kurzzeitvermietung werden in Italien entweder über die progressive Einkommensteuer oder über die Pauschalsteuer (Cedolare secca) besteuert. Die Einkommensteuer zählt die Mieteinnahmen zum übrigen Einkommen; wer in Deutschland oder der Schweiz gut verdient, landet damit schnell beim Spitzensatz. Die Pauschalsteuer berechnet 21 % auf das erste Objekt und 26 % ab dem zweiten Objekt in Kurzzeitvermietung.

Wer die Pauschalsteuer wählt, verzichtet auf den Abzug von Werbungskosten und Instandhaltungskosten. Bei hohen Renovierungskosten kann die Einkommensteuer günstiger sein. Den Vergleich sollte ein italienischer Steuerberater am konkreten Fall durchrechnen.

Nationale Registrierungsnummer (CIN): Pflicht seit 2025

Seit dem 1. Januar 2025 braucht jede Kurzzeitvermietung in Italien eine nationale Registrierungsnummer (Codice Identificativo Nazionale, CIN). Sie muss in jeder Online-Anzeige und am Gebäude sichtbar angebracht sein. Daneben besteht die regionale Kennnummer der Toskana (CIR), die seit 2020 gilt. Beide müssen innerhalb von 30 Tagen nach Beginn der Vermietung beantragt werden.

Ohne CIN liegt das Bußgeld zwischen 800 und 8.000 EUR, fehlt sie nur in der Annonce: 500 bis 5.000 EUR.

Dieser Guide behandelt die steuerliche und wirtschaftliche Seite der Vermietung. Die rechtlichen Details zu CIN, Genehmigungen und Meldepflichten sind in der Ferienvermietung Toskana: CIN-Pflicht und Regeln zusammengefasst.

Drei parallele Meldepflichten bestehen:

• Gästedaten innerhalb von 24 Stunden nach Check-in an die Polizei melden
• Kurtaxe einziehen und an die Gemeinde abführen (1 bis 5 EUR pro Person und Nacht, je nach Gemeinde)
• Tourismusstatistik monatlich an die Region melden

Agriturismo vs. Kurzzeitvermietung

Kurzzeitvermietung ist die private Vermietung für maximal 30 Tage pro Mietvertrag. Bis zu zwei Objekte bleiben ohne Gewerbeanmeldung; es gelten CIN, Gästemeldung und Kurtaxe.

Ein Agriturismo ist ein landwirtschaftlicher Betrieb mit Gästebeherbergung. Der Betreiber muss als landwirtschaftlicher Unternehmer registriert sein und mindestens 50 % seiner Einnahmen aus der Landwirtschaft beziehen. Die steuerlichen Vorteile sind erheblich, die Hürden ebenso. Ohne tatsächliche landwirtschaftliche Tätigkeit lässt sich ein Bauernhaus nicht als Agriturismo führen. Dazu gibt es einen eigenen Guide.

Ertragsrechnung: was bleibt am Ende

Einnahmen

Hauptsaison ist Mitte Juni bis Mitte September (13 Wochen). Die Nebensaison bringt 6 bis 9 weitere Wochen. Realistische Gesamtauslastung für ein gut aufgestelltes Objekt: 18 bis 22 Wochen pro Jahr, im ersten Jahr eher 14 bis 16. Die Wochenrate ist im Juli und August am höchsten und fällt zur Vor- und Nachsaison hin deutlich ab.

Kosten: 35 bis 50 % der Bruttomieteinnahmen

Den größten Teil der Bruttomieteinnahmen verbrauchen Plattformgebühren, Hausverwaltung, Reinigung und Wäsche, Pool- und Gartenpflege, Buchungssystem und Versicherung. Dazu kommen die Pauschalsteuer und die Grundsteuer (IMU).

Die Pauschalsteuer wird auf die gesamten Bruttomieteinnahmen berechnet, nicht auf den Nettobetrag. Das drückt die Nettorendite stärker, als die Bruttoeinnahmen auf den ersten Blick vermuten lassen. Wie viel netto übrig bleibt, hängt von Kaufpreis, Auslastung und Kostenstruktur ab.

Die Mieteinnahmen decken in den meisten Fällen die laufenden Kosten des Hauses. Den Kaufpreis refinanzieren sie nicht. Wer eine Immobilie in der Toskana primär als Renditeobjekt betrachtet, sollte das früh einkalkulieren.

Saisonalität nach Lage

Chianti, Val d’Orcia und Küste leben vom Kerngeschäft Juni bis September. Bei einem guten Objekt mit Pool und soliden Bewertungen sind 18 bis 22 Wochen erreichbar; in der Hochsaison (Juli und August) sind solche Objekte oft wochenlang im Voraus ausgebucht. Diese acht Wochen machen 50 bis 60 % des Jahresumsatzes.

Florenz ist ganzjährig vermietbar, 30 bis 40 Wochen sind möglich. Seit 2024/25 sind neue Lizenzen für Kurzzeitvermietung in der Stadt stark eingeschränkt. Lucca und Siena kommen auf 22 bis 28 Wochen; Events wie der Palio in Siena oder das Comics-Festival in Lucca bringen auch außerhalb der Hauptsaison Buchungen.

Abgelegene Lagen ohne Pool bleiben realistisch bei 12 bis 16 Wochen. Ein Haus ohne Pool und ohne Meeresnähe erreicht selten 50 % Auslastung.

Die ersten zwei Jahre brauchen Geduld. Ohne Bewertungen bleibt die Auslastung zunächst niedrig. Wer im ersten Jahr die Preise etwas tiefer ansetzt, sammelt schnell Bewertungen und kann ab dem zweiten Jahr auf Marktniveau gehen.

Gewerbeschwelle: ab dem dritten Objekt

Bei mehr als zwei kurzzeitvermieteten Wohnungen wird seit 2026 eine gewerbliche Tätigkeit vermutet. Das zieht eine Gewerbeanmeldung mit Umsatzsteuer-Registrierung (Partita IVA), Sozialversicherungsbeiträge (INPS, Mindestbeitrag 3.000 bis 4.000 EUR/Jahr) und Buchführungspflicht nach sich. Die Pauschalsteuer entfällt; stattdessen greift die progressive Einkommensteuer oder das Pauschalsystem für Kleinunternehmer.

Für Eigentümer mit mehr als zwei Objekten lohnt sich die Prüfung, ob das Agriturismo-Regime günstiger ist. Die Umstrukturierung von privater Vermietung zu Agriturismo kann steuerlich erheblich vorteilhaft sein, setzt aber landwirtschaftliche Fläche und Landwirt-Status voraus. Mehr zum Agriturismo.

Plattformen und Vermarktung

Airbnb und Booking.com dominieren den Markt. Airbnb nimmt 3 % vom Gastgeber (Host-only-Modell) oder 14 bis 16 % vom Gast (Split-Modell). Booking.com nimmt 15 bis 18 % vom Gastgeber, dafür keine Gebühr für den Gast. In der Toskana buchen die meisten Gäste über Booking.com, weil Gäste dort keine zusätzliche Gebühr zahlen und die Buchungsquote entsprechend höher liegt.

Spezialisierte Luxus-Vermietungsportale sprechen ein zahlungskräftigeres Publikum an und erzielen spürbar höhere Nachtpreise als der Airbnb-Durchschnitt. Dafür verlangen sie Exklusivverträge oder Kommissionen von 20 bis 30 % und setzen Mindeststandards bei Ausstattung und Fotos. Für Objekte über 3.000 EUR pro Woche ist dieser Kanal sinnvoll.

Eine eigene Website lohnt sich ab dem dritten Jahr, wenn Stammgäste zurückkommen. Setup kostet 2.000 bis 5.000 EUR, Hosting und Wartung 500 bis 1.000 EUR im Jahr. In der Praxis kommen 10 bis 20 % der Buchungen direkt, der Rest über Plattformen.

Seit 2024 melden Plattformen die Einnahmen ihrer Gastgeber automatisch an die italienischen Finanzbehörden. Nicht deklarierte Einnahmen fallen über diesen Abgleich auf.

Hausverwaltung vor Ort

Wer in Deutschland, Österreich oder der Schweiz wohnt und in der Toskana vermietet, braucht jemanden vor Ort. Die Aufgaben umfassen Check-in und Check-out, Reinigung, Wäsche, Schlüsselübergabe, Poolpflege, Gartenpflege, kleinere Reparaturen und Kommunikation mit Gästen.

Eine professionelle Hausverwaltung kostet 15 bis 25 % der Bruttomieteinnahmen und übernimmt den vollen Service. Die Qualität dieser Verwaltung bestimmt die Bewertungen auf den Plattformen, und die Bewertungen bestimmen die Auslastung. Wer an der Hausverwaltung spart und dafür eine 4,0 statt 4,7 auf Booking.com erhält, verliert spürbar Buchungen.

Auch eine schlankere Variante ist möglich: elektronische Schlösser, vereinfachter Check-in, lokale Reinigungskraft. Worauf es dabei ankommt: jemand vor Ort ist zuverlässig erreichbar, die Meldepflichten laufen, Gäste bekommen schnell eine Antwort.

Versicherung

Eine Haftpflichtversicherung ist bei Ferienvermietung Pflicht. Sie deckt Personenschäden und Sachschäden durch Gäste und kostet 300 bis 800 EUR im Jahr. Airbnb hat eine eigene Gastgeber-Versicherung (AirCover), die aber nicht alle Fälle abdeckt; eine eigene Police empfiehlt sich trotzdem.

Die Gebäudeversicherung (Feuer, Wasser, Sturm, Blitzschlag) liegt bei einer Villa mit Pool in der Toskana bei 800 bis 2.000 EUR im Jahr. Bei bestehender Hypothek ist eine Feuerversicherung Pflicht.

Für die Kaution bieten die meisten Plattformen eine virtuelle Lösung (Booking.com: Schadensabrechnung über die Plattform, Airbnb: AirCover). Bei Direktbuchungen empfiehlt sich eine Kaution von 500 bis 1.500 EUR per Kreditkarten-Autorisierung.

Sicherheitsanforderungen

Seit 2025 gelten verschärfte Vorschriften:

• CO-Melder und Gasmelder in jedem Raum mit Gasanschluss oder Kamin
• Mindestens 1 Feuerlöscher pro Etage
• Geprüfte Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen
• Notausgangskennzeichnung ab 6 Schlafplätzen

In der Toskana können Gemeinden mit hoher touristischer Dichte eine auf fünf Jahre befristete Genehmigung für Kurzzeitvermietung verlangen. Florenz, Lucca und Siena arbeiten an konkreten Verordnungen.

Grundsteuer (IMU)

Die Grundsteuer fällt auf jede Immobilie an, die nicht als eigener Erstwohnsitz genutzt wird. Sie läuft, ob das Haus vermietet wird oder leer steht. Die Höhe hängt vom Katasterwert und dem kommunalen Steuersatz ab. Bei einem typischen Landhaus: 2.000 bis 3.000 EUR pro Jahr.

Doppelbesteuerung: was Eigentümer aus dem Ausland wissen müssen

Deutschland, Österreich und die Schweiz haben Doppelbesteuerungsabkommen mit Italien. Mieteinnahmen werden in Italien besteuert und im Wohnsitzstaat angerechnet.

Deutsche und österreichische Eigentümer rechnen die in Italien gezahlte Steuer (Cedolare secca 21 %) auf die Einkommensteuer im Heimatland an. Eine doppelte Belastung entsteht nicht, aber die Einkünfte müssen in der deutschen oder österreichischen Steuererklärung deklariert werden (Progressionsvorbehalt).

Für Schweizer Eigentümer gilt das Freistellungsverfahren mit Progressionsvorbehalt. Die italienischen Einkünfte erhöhen den Steuersatz auf das übrige Einkommen, werden selbst aber nicht nochmals besteuert.

Nicht in Italien ansässige Eigentümer müssen ihren Immobilienbesitz in der italienischen Steuererklärung angeben (Quadro RW). Für die meisten Ferienhauseigentümer mit Cedolare secca entsteht daraus keine zusätzliche Steuerbelastung, aber die Meldepflicht besteht.

Steuerberater: Pflicht

Jeder Eigentümer, der in der Toskana vermietet, braucht einen italienischen Steuerberater (Commercialista). Er wählt das optimale Steuermodell, prüft das Doppelbesteuerungsabkommen, bereitet die italienische Steuererklärung vor und koordiniert mit dem Steuerberater im Heimatland. Kosten: 800 bis 2.000 EUR pro Jahr. Die Ersparnis am richtigen Steuermodell übersteigt diesen Posten in der Regel deutlich.

Der Commercialista sollte Erfahrung mit Eigentümern aus dem Ausland haben. Nicht jeder kennt die Doppelbesteuerungsabkommen im Detail.

Was ein Haus vermietbar macht

Nicht jedes Landhaus in der Toskana lässt sich gut vermieten. Fünf Faktoren entscheiden über die Auslastung.

Ein Pool ist in der ländlichen Toskana die wichtigste Voraussetzung. Ohne Pool: 12 bis 16 Wochen Auslastung. Mit Pool: 18 bis 22 Wochen. Mindestgröße für Feriengäste: 10×5 m. Kosten: 60.000 bis 120.000 EUR für einen neuen Pool, 2.000 bis 4.000 EUR im Jahr laufend.

Lage und Erreichbarkeit zählen ebenso. Ein Casale am Ende eines 3 Kilometer langen Schotterwegs ohne Mobilfunkempfang hat es schwerer als eines an einer asphaltierten Straße mit WLAN. Die Distanz zum nächsten Ort mit Restaurant und Supermarkt sollte unter 10 Minuten liegen.

Schlafzimmer mit eigenem Bad sprechen einen großen Teil der internationalen Feriengäste an, die fast ausschließlich Häuser buchen, in denen jedes Zimmer ein eigenes Bad hat. Bei älteren Casali ist das selten und ein Umbaugrund, der sich bezahlt macht.

Klimaanlage ist bei Sommertemperaturen über 35 Grad kein Komfortmerkmal, sondern Grundausstattung. Fußbodenkühlung ist ideal, Split-Klimageräte sind die praktikable Alternative. Ohne Kühlung sinkt die Buchungsrate im Juli und August spürbar.

Professionelle Fotos machen im ersten Jahr den Unterschied zwischen 40 und 60 % Auslastung. Ein Shooting kostet 800 bis 2.000 EUR. Gäste buchen nach Bildern, und Smartphone-Fotos bei bewölktem Himmel kosten tausende Euro an verlorenen Buchungen.

Drei Punkte, die in die Kaufentscheidung gehören

Die Wahl zwischen Kurz- und Langzeitvermietung, Selbstverwaltung und Hausverwaltung sowie Pauschalsteuer und Einkommensteuer beeinflusst die Objektwahl. Das rechnet man am besten durch, bevor man ein Angebot abgibt.

Wer in Deutschland, Österreich oder der Schweiz wohnt und in der Toskana vermietet, braucht jemanden vor Ort. Das kostet 15 bis 25 % der Mieteinnahmen und gehört in die Ertragsrechnung.

Registrierung und Meldepflichten gehören vor das erste Inserat, nicht erst nach dem ersten Gast.

FAQ: Vermietung in der Toskana

Brauche ich eine Genehmigung?

Für Kurzzeitvermietung bis 30 Tage: keine Gewerbegenehmigung, aber CIN und regionale Kennnummer. In bestimmten Gemeinden der Toskana kann seit 2025 eine 5-jährige Autorisierung nötig sein.

Kann ich die Pauschalsteuer als Nicht-Resident nutzen?

Ja. Die Mieteinnahmen werden in der italienischen Steuererklärung deklariert. Im Heimatland greift das Doppelbesteuerungsabkommen.

Wie viele Objekte darf ich ohne Gewerbe vermieten?

Maximal 2 in Kurzzeitvermietung.

Wie hoch ist die Kurtaxe?

Kommunal unterschiedlich. 1 bis 5 EUR pro Person und Nacht.

Muss ich die Einnahmen im Heimatland versteuern?

Die Einnahmen werden in Italien besteuert. Im Heimatland greift das Doppelbesteuerungsabkommen. Beide Seiten brauchen einen Steuerberater.

Brauche ich einen Pool?

In der ländlichen Toskana ist ein Pool die wichtigste Voraussetzung für akzeptable Auslastung. Poolpflege kostet 2.000 bis 4.000 EUR pro Jahr und schlägt sich in spürbar höheren Mieteinnahmen nieder.

Lohnt sich Langzeitvermietung?

Fast kein Verwaltungsaufwand, aber Eigennutzung während der Vertragslaufzeit ausgeschlossen. Starker Mieterschutz. Für Eigentümer, die das Haus 4 oder mehr Jahre nicht selbst nutzen wollen und keinen Aufwand haben möchten, eine Option. Für alle anderen ist Kurzzeitvermietung mit flexibler Eigennutzung die sinnvollere Wahl.

Was ist der Unterschied zwischen CIN und CIR?

CIN (Codice Identificativo Nazionale) ist die nationale Kennnummer, Pflicht seit 2025. CIR (Codice Identificativo Regionale) ist die regionale Kennnummer der Toskana, seit 2020 Pflicht. Beide müssen beantragt und in jeder Annonce angegeben werden. Den CIN beantragt man beim Ministerium, den CIR über das regionale Tourismus-Portal.

Wie melde ich Gäste bei der Polizei?

Über das Alloggiati-Web-Portal der Questura, innerhalb von 24 Stunden nach Check-in. Übermittelt werden Name, Geburtsdatum, Passnummer sowie An- und Abreisedatum, bei Gästen aus dem Ausland die Kopie des Reisepasses. Eine versäumte Meldung wird mit 300 bis 3.000 EUR pro Vorfall geahndet.

Kann ich das Haus selbst nutzen und trotzdem vermieten?

Ja. Die meisten Eigentümer nutzen das Haus 4 bis 8 Wochen selbst (Frühjahr, Herbst) und vermieten den Rest der Saison. Die Selbstnutzung muss in der Steuererklärung deklariert werden. Die Pauschalsteuer fällt nur auf die tatsächlichen Mieteinnahmen an, nicht auf die Eigennutzung.

Trägt sich ein Ferienhaus in der Toskana über die Vermietung?

In den meisten Fällen decken die Mieteinnahmen die laufenden Kosten des Hauses, den Kaufpreis refinanzieren sie nicht. 35 bis 50 % der Bruttomieteinnahmen gehen für Plattformgebühren, Hausverwaltung, Reinigung, Pflege und Steuern weg. Die Pauschalsteuer läuft auf die Brutto-, nicht die Nettoeinnahmen. Wer die Immobilie primär als Renditeobjekt sieht, sollte die Rechnung vor dem Kauf am konkreten Fall aufstellen.

Was passiert, wenn ein Gast einen Schaden verursacht?

Bei Buchungen über Plattformen: Schadensabrechnung über die Plattform (AirCover bei Airbnb, Damage Program bei Booking.com). Bei Direktbuchungen: Kaution einbehalten und Schaden dokumentieren. Eine eigene Haftpflichtversicherung empfiehlt sich in beiden Fällen (300 bis 800 EUR im Jahr).

Andrej Avi begleitet deutschsprachige Eigentümer bei Kauf- und Vermietungsstrategien in der Toskana. Kaufbegleitung anfragen · Aktuelle Immobilien

Weiterführende Guides: Kaufprozess in Italien · Steuern beim Immobilienkauf · Agriturismo kaufen · Immobilienmarkt Toskana 2026 · Finanzierung als Nicht-Resident

Stand: Juli 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.