Vermietung in der Toskana: Steuern, Erträge, Regeln (2026)
Die Vermietung eines Ferienhauses in der Toskana beeinflusst den Kaufpreis, die Objektwahl, die Steuerstruktur und die laufenden Kosten. Wer sie vorher durchrechnet, trifft bessere Entscheidungen. Wer sie erst nach dem Kauf regelt, zahlt tausende Euro zu viel an Steuern.
Pauschalsteuer (ital. Cedolare secca) vs. Einkommensteuer: zwei Steuerwelten
Mieteinnahmen aus Kurzzeitvermietung werden in Italien entweder über die progressive Einkommensteuer oder über die Pauschalsteuer (ital. Cedolare secca) besteuert.
Einkommensteuer besteuert Mieteinnahmen zusammen mit dem übrigen Einkommen zu progressiven Sätzen. Wer in Deutschland oder der Schweiz gut verdient, landet schnell beim Spitzensatz.
Pauschalsteuer (ital. Cedolare secca) besteuert die Mieteinnahmen mit 21 % auf ein Objekt. Für jedes weitere Objekt in Kurzzeitvermietung: 26 %. Steht auch Eigentümern offen, die nicht in Italien wohnen.
| Mieteinnahmen/Jahr | Einkommensteuer | Pauschalsteuer 21 % | Ersparnis |
|---|---|---|---|
| 20.000 EUR | ~4.600 EUR | 4.200 EUR | 400 EUR |
| 50.000 EUR | ~14.400 EUR | 10.500 EUR | 3.900 EUR |
| 80.000 EUR | ~27.300 EUR | 16.800 EUR | 10.500 EUR |
| 100.000 EUR | ~36.200 EUR | 21.000 EUR | 15.200 EUR |
Wer die Pauschalsteuer wählt, verzichtet auf den Abzug von Werbungskosten und Instandhaltungskosten. Bei hohen Renovierungskosten kann die Einkommensteuer günstiger sein. Den Vergleich sollte ein italienischer Steuerberater durchrechnen. Das kläre ich vor dem Kauf.
Registrierungsnummer (ital. CIN): Pflicht seit 2025
Seit dem 1. Januar 2025 braucht jede Ferienwohnung in Italien eine nationale Registrierungsnummer (ital. Codice Identificativo Nazionale, kurz CIN). Sie muss in jeder Online-Annonce und am Gebäude sichtbar angebracht sein. Parallel braucht man die regionale Kennnummer (ital. CIR).
Wer ohne CIN vermietet, riskiert Strafen zwischen 800 und 8.000 EUR. Wer den CIN nicht in der Annonce angibt: 500 bis 5.000 EUR.
Drei parallele Meldepflichten bestehen:
- Gästedaten innerhalb von 24 Stunden nach Check-in an die Polizei melden
- Kurtaxe einziehen und an die Gemeinde abführen (1 bis 5 EUR pro Person und Nacht, je nach Gemeinde)
- Tourismusstatistik monatlich an die Region melden
Agriturismo vs. Kurzzeitvermietung
Kurzzeitvermietung ist die private Vermietung für maximal 30 Tage. Keine Gewerbeanmeldung bei maximal 2 Objekten. CIN, Gästemeldung, Kurtaxe.
Agriturismo ist ein landwirtschaftlicher Betrieb mit Gästebeherbergung. Der Betreiber muss als landwirtschaftlicher Unternehmer registriert sein und mindestens 50 % aus Landwirtschaft beziehen. Die steuerlichen Vorteile sind erheblich, die Hürden ebenso. Wer ein Bauernhaus kauft und ohne landwirtschaftliche Tätigkeit als Agriturismo vermieten will, begeht Steuerhinterziehung. Dazu gibt es einen eigenen Guide.
Ertragsrechnung: was bleibt am Ende
Einnahmen
Saisonalität: Hauptsaison Mitte Juni bis Mitte September (13 Wochen). Nebensaison bringt 6 bis 9 weitere Wochen. Realistische Gesamtauslastung: 18 bis 22 Wochen pro Jahr. Im ersten Jahr eher 14 bis 16.
| Saison | Wochen | Wochenrate | Einnahmen |
|---|---|---|---|
| Hochsaison (Juli-August) | 8 | 4.000-6.000 EUR | 32.000-48.000 EUR |
| Nebensaison (Juni, Sept) | 6 | 2.500-3.500 EUR | 15.000-21.000 EUR |
| Vor-/Nachsaison (Apr-Mai, Okt) | 6 | 1.500-2.500 EUR | 9.000-15.000 EUR |
| **Brutto gesamt (20 Wochen)** | **56.000-84.000 EUR** | ||
Kosten: 35 bis 50 % der Bruttomieteinnahmen
| Position | Betrag/Jahr |
|---|---|
| Bruttomieteinnahmen (20 Wochen) | 70.000 EUR |
| Plattformgebühren (15 %) | -10.500 EUR |
| Hausverwaltung (20 %) | -14.000 EUR |
| Reinigung (20 Wechsel) | -4.000 EUR |
| Wäscheservice | -2.400 EUR |
| Poolpflege | -3.000 EUR |
| Garten und Hausmeister | -4.500 EUR |
| Buchungssystem + Versicherung | -1.500 EUR |
| **Netto vor Steuern** | **30.100 EUR** |
| Pauschalsteuer 21 % (auf 70.000 EUR brutto) | -14.700 EUR |
| Grundsteuer (ital. IMU) | -2.500 EUR |
| **Netto nach Steuern** | **12.900 EUR** |
Die Pauschalsteuer wird auf die gesamten Bruttomieteinnahmen berechnet, nicht auf den Nettobetrag. Bei 1.000.000 EUR Kaufpreis bleiben netto nach Steuern rund 1,3 %.
Die Mieteinnahmen decken in den meisten Fällen die laufenden Kosten des Hauses. Sie refinanzieren den Kaufpreis nicht.
Saisonalität: 18 bis 22 Wochen Realität
Chianti, Val d’Orcia, Küste: Juni bis September Kerngeschäft. 18 bis 22 Wochen.
Florenz Stadt: Ganzjährig vermietbar, aber seit 2025 reguliert. 30 bis 40 Wochen möglich.
Abgelegene Lagen ohne Pool: 12 bis 16 Wochen. Pool ist in der Toskana Voraussetzung für akzeptable Auslastung, kein Luxus.
Die ersten 2 Jahre brauchen Geduld. Ohne Bewertungen bleibt die Auslastung unter dem Durchschnitt.
Plattformen und Vermarktung
Airbnb und Booking.com sind dominant. Spezialisierte Portale sprechen ein zahlungskräftigeres Publikum an, verlangen aber Exklusivverträge oder 20-30 % Kommission. Eine eigene Website lohnt sich ab dem dritten Jahr, wenn Stammgäste zurückkommen.
Seit 2024 melden Plattformen die Einnahmen ihrer Gastgeber automatisch an die Finanzbehörden.
Sicherheitsanforderungen
Seit 2025 gelten verschärfte Vorschriften:
- CO-Melder und Gasmelder in jedem Raum mit Gasanschluss oder Kamin
- Mindestens 1 Feuerlöscher pro Etage
- Geprüfte Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen
- Notausgangskennzeichnung ab 6 Schlafplätzen
In der Toskana können Gemeinden mit hoher touristischer Dichte die Kurzzeitvermietung einer 5-jährigen Genehmigung unterwerfen. Florenz, Lucca und Siena arbeiten an konkreten Verordnungen.
Gewerbegrenze: ab 3 Objekten Pflicht
Seit 2026 gilt: Wer mehr als 2 Wohnungen kurzzeitig vermietet, wird als gewerblicher Vermieter eingestuft. Ab dem dritten Objekt: Gewerbeanmeldung, Sozialversicherungsbeiträge, Buchführungspflicht. Die Pauschalsteuer entfällt.
Grundsteuer (ital. IMU)
Die Grundsteuer fällt auf jede Immobilie an, die nicht als eigener Erstwohnsitz genutzt wird. Sie läuft, ob das Haus vermietet wird oder leer steht. Die Höhe hängt vom Katasterwert und dem kommunalen Steuersatz ab. Bei einem typischen Landhaus: 2.000 bis 3.000 EUR pro Jahr.
Steuerberater: Pflicht
Jeder Eigentümer, der in der Toskana vermietet, braucht einen italienischen Steuerberater (ital. Commercialista). Er wählt das optimale Steuermodell, prüft das Doppelbesteuerungsabkommen und bereitet die italienische Steuererklärung vor. Kosten: 800 bis 2.000 EUR pro Jahr. Wer an diesem Posten spart, zahlt am Steuermodell drauf.
Drei Punkte, die in die Kaufentscheidung gehören
Vor dem Kauf rechnen. Die Wahl zwischen Kurz- und Langzeitvermietung, Selbstverwaltung und Hausverwaltung, Pauschalsteuer und Einkommensteuer beeinflusst die Objektwahl. Ein Haus ohne Pool lässt sich im Sommer kaum vermieten.
Hausverwaltung einplanen. Wer in Deutschland, Österreich oder der Schweiz wohnt und in der Toskana vermietet, braucht jemanden vor Ort. Das kostet 15 bis 25 % der Mieteinnahmen.
Registrierung und Meldepflichten sofort erledigen. Nicht nach dem ersten Gast, sondern vor dem ersten Inserat.
FAQ: Vermietung in der Toskana
Brauche ich eine Genehmigung?
Für Kurzzeitvermietung bis 30 Tage: keine Gewerbegenehmigung, aber CIN und regionale Kennnummer. In bestimmten Gemeinden der Toskana kann seit 2025 eine 5-jährige Autorisierung nötig sein.
Kann ich die Pauschalsteuer als Nicht-Resident nutzen?
Ja. Die Mieteinnahmen werden in der italienischen Steuererklärung deklariert. Im Heimatland greift das Doppelbesteuerungsabkommen.
Wie viele Objekte darf ich ohne Gewerbe vermieten?
Maximal 2 in Kurzzeitvermietung.
Wie hoch ist die Kurtaxe?
Kommunal unterschiedlich. 1 bis 5 EUR pro Person und Nacht.
Muss ich die Einnahmen im Heimatland versteuern?
Die Einnahmen werden in Italien besteuert. Im Heimatland greift das Doppelbesteuerungsabkommen. Beide Seiten brauchen einen Steuerberater.
Brauche ich einen Pool?
Ja. In der ländlichen Toskana ist ein Pool die wichtigste Voraussetzung für akzeptable Auslastung. Poolpflege: 2.000 bis 4.000 EUR pro Jahr, dafür 20 bis 40 % höhere Mieteinnahmen.
Lohnt sich Langzeitvermietung?
2 bis 3 % Bruttorendite, fast kein Verwaltungsaufwand, aber Eigennutzung während der Vertragslaufzeit ausgeschlossen. Starker Mieterschutz.
Andrej Avi begleitet deutschsprachige Eigentümer bei Kauf- und Vermietungsstrategien in der Toskana. Kaufbegleitung anfragen · Steuern beim Immobilienkauf · Agriturismo kaufen · Kaufguide Italien
Stand: Mai 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
