Agriturismo kaufen in der Toskana: Lizenz, Erträge, Praxis (2026)

Viele Anwesen werden als Agriturismo angeboten, ohne die Voraussetzungen zu erfüllen. Keine aktive Landwirtschaft, keine gültige Lizenz, keine Meldungen an die Regionalbehörde. Was als laufender Betrieb inseriert ist, ist dann ein Landhaus mit illegaler Ferienvermietung. Ohne Lizenz, ohne Steuervorteile, ohne die Möglichkeit, das Geschäft so weiterzuführen. Die Abgrenzung zwischen Agriturismo, B&B und Ferienwohnung funktioniert in Italien anders als im deutschsprachigen Raum.

Was ein Agriturismo rechtlich ist

Ein Agriturismo ist ein landwirtschaftlicher Betrieb, der Gäste beherbergt. Landwirtschaft zuerst, Gastbetrieb zweitens. Der Betreiber muss als landwirtschaftlicher Unternehmer registriert sein, und die Landwirtschaft muss nachweislich die Haupttätigkeit bleiben.

Landwirtschaft als Haupttätigkeit. Mehr als 50 % des Betriebseinkommens und der Arbeitszeit müssen aus der Landwirtschaft stammen. Ein Casale mit 12 Gästezimmern und zwei Olivenbäumen ist kein Agriturismo.

Betreiberstatus. Der Betreiber braucht den Status als hauptberuflicher Landwirt (ital. IAP, Imprenditore Agricolo Professionale) oder als Direktbewirtschafter (ital. CD, Coltivatore Diretto). Beide verlangen Eintragung bei der Sozialversicherung und berufliche Kompetenz (Agrardiplom oder 150-Stunden-Kurs).

Erlaubte Tätigkeiten: Beherbergung, Bewirtung mit überwiegend eigenen oder lokalen Produkten, Verkostungen, sportliche und kulturelle Angebote.

Die Lizenz: Gewerbeanmeldung (ital. SCIA agrituristica)

Die Lizenz wird bei der Gemeinde eingereicht. Sie setzt voraus: gültigen Landwirt-Status, aktuelle Betriebsakte bei der Regionalbehörde, Nachweis der landwirtschaftlichen Haupttätigkeit, Küchenzertifizierung falls Bewirtung, Sicherheitsanforderungen.

Die Lizenz selbst ist gebührenfrei. Die Vorbereitungskosten (Gutachten, Registrierung, Zertifizierungen) liegen bei 5.000 bis 15.000 EUR.

Der zentrale Punkt für Käufer: Die Lizenz ist an den Betreiber gebunden, nicht an das Gebäude. Wer ein Agriturismo kauft, übernimmt Immobilie und Land. Die Lizenz muss der neue Betreiber selbst beantragen. Das geht nur mit eigenem Landwirt-Status. Das kläre ich vor dem Angebot mit einem Agronomen.

Was ein Agriturismo mit 6 Apartments einbringen kann

Die Spanne ist gross. Bei 50 % Auslastung bleibt wenig. Bei 70 % und guter Preisgestaltung kann ein Agriturismo mit 6 Einheiten 90.000 bis 115.000 EUR netto vor Steuern erwirtschaften. Kein passives Einkommen, sondern ein saisonaler Betrieb mit aktiver Bewirtschaftung.

Was ein Agriturismo in der Toskana kostet

Innerhalb der Toskana erhebliche Preisunterschiede. Die Maremma (Provinz Grosseto) bietet das beste Verhältnis zwischen Fläche, Preis und Betriebspotenzial. Kaufpreise liegen 30 bis 50 % unter dem Chianti bei vergleichbarer Fläche. Der Chianti und das Val d’Orcia haben die stärkere Marke und erlauben höhere Nachtpreise.

Prüfpunkte beim Kauf

Die Due Diligence bei einem Agriturismo geht über die normale Immobilienprüfung hinaus. Zusätzlich zu Kataster und baurechtlicher Konformität:

Lizenzstatus. Hat der Betrieb eine gültige Lizenz? Ist die Betriebsakte aktuell? Viele Betriebe, die als Agriturismo angeboten werden, haben die Lizenz verloren oder nie gehabt.

Landwirtschaftliche Substanz. Ist die Landwirtschaft als Haupttätigkeit nachweisbar? Wenn die Fläche zu klein ist oder brach liegt, fehlt die Grundlage.

Buchungshistorie. Mindestens drei Jahre Buchungsdaten: Belegungstage, Durchschnittspreis, Saisonverlauf. Ohne diese Zahlen keine seriöse Ertragsrechnung.

Online-Bewertungen. Unter 4,0 auf den grossen Plattformen ist ein Warnsignal.

Landwirtschaftliche Fläche. Olivenhain, Weinberg, Acker? Pachtverträge? Geschützte Weinanbauzone?

Vorkaufsrecht. Angrenzende Landwirte haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Die Ausübungsfrist beträgt 30 Tage. Das kläre ich vor dem Kaufangebot.

Bauliche Konformität. Bei älteren Landhäusern gibt es fast immer Abweichungen. Das koordiniere ich mit dem Techniker.

Agriturismo, B&B und Ferienwohnung: die Unterschiede

Wer ein Casale kaufen will und Gäste beherbergen möchte, ohne Landwirtschaft zu betreiben, ist mit einer Ferienwohnung oder einem B&B besser beraten. Wer die Landwirtschaft als Teil des Geschäfts sieht, profitiert vom Agriturismo-Modell.

Steuern: der stärkste Vorteil

Katasterertrag statt Realertrag. Landwirtschaftliches Einkommen wird nach dem Katasterertrag besteuert. Bei 10 Hektar Olivenhain liegt der steuerliche Ertrag bei 3.000 bis 5.000 EUR pro Jahr. Der tatsächliche Umsatz kann ein Vielfaches betragen.

Grundsteuerbefreiung. Landwirtschaftlich genutzte Flächen mit Landwirt-Status sind von der Grundsteuer befreit. Bei 15 Hektar spart das mehrere tausend EUR pro Jahr.

Reduzierte Grunderwerbsteuer. Wer beim Kauf bereits Landwirt-Status hat, zahlt 1 % Grunderwerbsteuer statt 9 %. Bei 2 Millionen EUR Kaufpreis spart das rund 140.000 EUR.

Beherbergungseinnahmen. Im Agriturismo-Regime gelten 25 % der Einnahmen als steuerpflichtig. Darauf fällt der Einkommensteuertarif an. Effektiv liegt die Steuerbelastung bei 5,75 bis 10,75 % der Bruttoeinnahmen. Deutlich günstiger als die Pauschalsteuer von 21 %.

Steuerliche Gestaltung ist komplex. Ein Steuerberater mit Agriturismo-Erfahrung ist keine optionale Ausgabe.

Saisonalität und Personal

Saison: Ostern bis Ende Oktober. In den 12 bis 14 Hochsaison-Wochen fallen 60 bis 70 % des Jahresumsatzes an. Die Schultersaison mit Weinproben, Kochkursen oder Events zu füllen, ist der Unterschied zwischen 50 % und 70 % Jahresauslastung.

Ein Agriturismo mit 6 Einheiten braucht in der Hochsaison mindestens 2 bis 3 Personen. Wer den Betrieb selbst führt, arbeitet 7 Tage die Woche von Mai bis Oktober. Ein Manager kostet 25.000 bis 40.000 EUR pro Saison.

FAQ

Kann ich als EU-Bürger einen Agriturismo betreiben?

Ja. Der Landwirt-Status erfordert: berufliche Kompetenz (Agrardiplom oder 150-Stunden-Kurs), Sozialversicherungsregistrierung, Nachweis dass mindestens 50 % aus Landwirtschaft stammen.

Was kostet die Lizenz?

Die Lizenz selbst ist gebührenfrei. Vorbereitung: 5.000 bis 15.000 EUR.

Wie lange dauert der Landwirt-Status?

150-Stunden-Kurs: 3 bis 6 Monate. Registrierung und Anerkennung: weitere 2 bis 4 Monate. Den Prozess 6 bis 12 Monate vor dem Kauf starten.

Ab wann rechnet sich ein Agriturismo?

Unter 6 Einheiten und unter 50 % Belegung ein Zuschussgeschäft. Die Schwelle liegt bei 6 bis 8 Einheiten in touristisch etablierter Lage mit mindestens 60 % Auslastung.

Was passiert mit der Lizenz beim Eigentümerwechsel?

Die Lizenz erlischt. Der Käufer muss eine eigene beantragen. Keine automatische Übernahme.

Welche Steuern zahle ich auf die Beherbergungseinnahmen?

Im Agriturismo-Regime: 25 % der Einnahmen sind steuerpflichtig. Effektiv 5,75 bis 10,75 % der Bruttoeinnahmen.

Was ist der Unterschied zum Zimmervermieter (ital. Affittacamere)?

Ein Zimmervermieter braucht keinen landwirtschaftlichen Betrieb. Einfachere Genehmigung, aber ohne die Steuervorteile des Agriturismo.

Wie prüfe ich, ob ein Angebot wirklich ein Agriturismo ist?

Drei Dokumente verlangen: gültige Lizenz, aktuelle Betriebsakte, Nachweis der landwirtschaftlichen Haupttätigkeit. Fehlt eines davon, ist der Betrieb kein Agriturismo oder hat den Status verloren. Das kläre ich mit einem Agronomen vor dem Kaufangebot.

Andrej Avi begleitet deutschsprachige Käufer beim Kauf von Agriturismo-Betrieben in der Toskana. Kaufbegleitung anfragen · Vermietung in der Toskana 2026 · Immobilienkauf Italien: der Guide · Steuern beim Immobilienkauf

Stand: Mai 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung.