Due diligence nell’acquisto immobiliare in Italia: checklist 12 punti

In Italia non si compra un immobile senza averlo prima verificato sotto il profilo tecnico, giuridico e fiscale. La due diligence decide se un acquisto è sicuro o un rischio che emerge solo dopo il rogito. Questi 12 punti li controllo su ogni incarico.

1. Conformità urbanistica

Lo stato reale dell’immobile deve corrispondere ai titoli edilizi rilasciati. Se manca la corrispondenza, l’atto è nullo (Cass. 39403/2021, 8230/2019). L’art. 29 c. 1-bis L. 52/1985 rende la conformità urbanistica condizione di validità dell’atto.

Un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) confronta la realtà con tutti i titoli: Permesso di costruire, SCIA, CILA, licenze storiche fino alla clausola ante ‘67. Nei casali toscani emergono regolarmente ampliamenti non autorizzati, fienili convertiti e appartamenti ricavati senza titolo.

La responsabilità della conformità urbanistica ricade sul venditore, non sul notaio (Cass. III 14567/2023). Il notaio verifica solo la conformità catastale.

2. Conformità catastale

La planimetria catastale deve rispecchiare lo stato di fatto dell’immobile. Il notaio lo verifica prima del rogito.

Problemi ricorrenti in Toscana: immobili storicamente accatastati come A/6 (rurali) ma ristrutturati a standard di lusso. Piscine o annessi non presenti in catasto. I fabbricati rurali sono soggetti a obbligo di accatastamento dal 2012 (D.L. 557/1993, L. 214/2012). Senza accatastamento, l’atto di vendita è nullo.

3. Visure ipotecarie (20 anni)

Il notaio acquisisce le visure ipotecarie per almeno 20 anni. Le visure rendono visibili ipoteche pendenti, pignoramenti, servitù iscritte e gravami.

Venti anni coprono anche i termini dell’usucapione (art. 1158 c.c.). Per immobili provenienti da successioni o donazioni, verifico inoltre il rischio dell’azione di riduzione: gli eredi legittimari possono impugnare le donazioni fino a 10 anni dalla morte del donante (art. 561 c.c.), limitando la commerciabilità del bene.

4. Verifica vincoli (Belle Arti, paesaggistico, idrogeologico)

Tre categorie di vincoli possono condizionare l’acquisto e ogni intervento futuro.

Vincolo storico-artistico (Belle Arti): Art. 10 D.Lgs. 42/2004. Il MIBACT ha diritto di prelazione entro 60 giorni dalla denuncia. Se la denuncia è omessa: prelazione senza limiti di tempo. Ogni intervento richiede l’autorizzazione della Soprintendenza. I costi di restauro sono pari a 1,5-2,5 volte quelli di un immobile non vincolato.

Vincolo paesaggistico: In Toscana è diffuso ovunque. Val d’Orcia (UNESCO), Chianti, Versilia, Maremma sono tutte aree protette. Ogni intervento richiede l’autorizzazione paesaggistica (art. 146 D.Lgs. 42/2004), valida 5 anni. Progetti di piscine e ampliamenti possono bloccarsi qui.

Vincolo idrogeologico: R.D.L. 3267/1923. Riguarda versanti e zone montane. Movimenti terra, abbattimento alberi e consolidamento versanti richiedono autorizzazione separata.

Fonti di verifica: vincoliinrete.beniculturali.it, SITAP, richiesta alla Soprintendenza, PIT-PPR Toscana (DCR 37/2015).

5. Prelazione agraria

Sui terreni agricoli, i coltivatori confinanti e gli affittuari hanno diritto di prelazione legale. Il termine per l’esercizio è di 30 giorni dalla denuntiatio per raccomandata.

Se la prelazione viene violata, l’avente diritto può esercitare il retratto entro un anno dalla trascrizione del rogito, annullando la vendita. Per le tenute toscane con oliveti o vigneti, non è una questione accademica. Una clausola sospensiva nel compromesso protegge l’acquirente.

6. APE (Attestato di Prestazione Energetica)

Senza APE valido non si può vendere, affittare né pubblicizzare un immobile in Italia. L’APE è rilasciato da un tecnico abilitato certificato e ha validità di 10 anni.

Le classi energetiche vanno da A4 (migliore) a G. I casali toscani si collocano di norma tra E, F e G. L’assenza dell’APE non invalida il contratto ma comporta sanzioni amministrative.

7. Stato legittimo

Lo stato legittimo è la documentazione completa di tutti i titoli edilizi dell’immobile, in ordine cronologico dalla prima licenza a oggi. L’art. 9-bis DPR 380/2001 ne definisce il concetto.

Un tecnico abilitato redige la relazione. Per immobili storici servono da due a sei settimane, con costi tra 1.500 e 5.000 EUR in base alla complessità. Senza stato legittimo, nessuno sa se il fabbricato è legittimo. commissionare lo stato legittimo prima della proposta, non dopo.

8. Pertinenze (piscina, annessi)

Piscine, dependance, garage, depositi e limonaie devono avere accatastamento autonomo. Dal 2012, l’obbligo riguarda anche tutti i fabbricati rurali (D.L. 557/1993, L. 214/2012).

Pertinenze non accatastate rendono il contratto impugnabile. In Toscana il problema riguarda regolarmente piscine senza titolo edilizio, ex stalle adibite ad abitazione e annessi non iscritti.

9. CDU (Certificato di Destinazione Urbanistica)

Per terreni superiori a 5.000 m² il CDU è obbligatorio (art. 30 DPR 380/2001). Descrive la destinazione urbanistica del terreno secondo il piano regolatore comunale (PRG/PSC).

Il CDU indica se è consentito edificare, quali usi sono ammessi e quali vincoli gravano sul terreno. Validità: 1 anno dall’emissione. Senza CDU, il notaio non può stipulare il rogito.

10. Documentazione antiriciclaggio

Il D.Lgs. 231/2007 impone al notaio la verifica della provenienza dei fondi. Per acquirenti esteri, i requisiti sono più stringenti.

Necessari: dimostrazione dell’origine dei mezzi, identificazione del titolare effettivo, documentazione di ogni pagamento superiore a 999,99 EUR tramite bonifico bancario. Pagamenti in contanti nelle transazioni immobiliari sono di fatto esclusi.

11. Regime patrimoniale (separazione dei beni)

Gli acquirenti sposati in Italia ricadono per legge nella comunione legale dei beni (art. 177 c.c.). L’immobile appartiene automaticamente a entrambi i coniugi in parti uguali.

Per evitarlo, l’acquirente deve dichiarare la separazione dei beni nell’atto di compravendita. Per gli acquirenti internazionali con un regime patrimoniale già definito dal diritto tedesco, austriaco o svizzero, il punto va risolto prima dell’appuntamento notarile.

12. Codice fiscale e conto corrente

Senza codice fiscale, nessuna operazione in Italia. Si ottiene presso l’Agenzia delle Entrate o il consolato italiano. La procedura richiede pochi minuti, ma senza codice fiscale nulla funziona: niente notaio, niente acquisto, niente conto.

Il conto corrente italiano è necessario per la transazione. La banca richiede: codice fiscale, passaporto, prova di residenza. Ogni banca italiana ha l’obbligo di aprire conti. Intesa Sanpaolo o Crédit Agricole per i non residenti.

FAQ

Quando conviene avviare la due diligence?

Prima della proposta. Lo stato legittimo richiede settimane, non giorni. Chi avvia le verifiche dopo la proposta scopre i problemi quando è già vincolato. Le clausole sospensive nella proposta offrono una via d’uscita, ma partire prima è meglio.

Chi paga la due diligence in Italia?

L’acquirente. La conformità urbanistica e lo stato legittimo sono a carico dell’acquirente. Il notaio (anch’esso pagato dall’acquirente) verifica la conformità catastale e acquisisce le visure. L’APE è a carico del venditore.

Cosa succede se manca la conformità urbanistica?

L’atto è nullo. L’art. 29 c. 1-bis L. 52/1985 la rende condizione di validità. Una sanatoria (art. 36 DPR 380/2001) può sanare le difformità, ma richiede la doppia conformità. Dal Salva Casa (D.L. 69/2024) esiste una procedura semplificata per le difformità minori.

Quanto dura l’intera due diligence?

Da quattro a otto settimane per le verifiche tecniche (stato legittimo, conformità, vincoli). Le visure e i controlli catastali procedono in parallelo. Belle Arti o prelazione aggiungono tempistiche: 60 giorni per il MIBACT, 30 giorni per la prelazione.

Serve un avvocato per la due diligence?

In Italia il notaio non è un difensore di parte. Un avvocato specializzato in diritto immobiliare è utile per immobili sopra i 500.000 EUR, in particolare con vincoli, donazioni nella catena proprietaria o situazioni ereditarie articolate. L’avvocato affianca tecnico e notaio, non li sostituisce.

Andrej Avi è agente immobiliare in Toscana. Assistenza all’acquisto · Immobili · Chi sono