La verifica tecnica prima del rogito costa da 2.000 a 5.000 EUR e richiede da tre a sei settimane. La regolarizzazione a posteriori di una difformità non rilevata può costare il doppio o il triplo. In Toscana, quasi ogni edificio storico presenta uno scarto tra lo stato di fatto e i titoli edilizi depositati. La due diligence individua questo scarto prima che diventi un problema di chi acquista, ed è una fase precisa all’interno del processo di acquisto immobiliare in Italia. Questi 12 punti vengono verificati su ogni incarico.
1. Conformità urbanistica
Lo stato reale dell’immobile deve corrispondere ai titoli edilizi rilasciati. La conformità urbanistica è condizione di validità dell’atto di compravendita: il rogito presuppone che i titoli dichiarati esistano e siano in regola.
Un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) confronta la realtà con tutti i titoli: permesso di costruire, SCIA, CILA, licenze storiche fino agli edifici anteriori al 1967. Nei casali toscani emergono con regolarità ampliamenti non autorizzati, fienili convertiti e appartamenti ricavati senza titolo. Sono situazioni che si individuano e si sanano per tempo, prima di vincolarsi.
Il notaio verifica la conformità catastale e riporta nell’atto i titoli edilizi, senza controllare se la costruzione vi corrisponda materialmente: la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore e si accerta con un tecnico di parte.
2. Conformità catastale
La planimetria catastale deve rispecchiare lo stato di fatto dell’immobile. Il notaio lo verifica prima del rogito.
Problemi ricorrenti in Toscana: immobili storicamente accatastati come rurali ma ristrutturati a standard residenziale di alto segmento. Piscine o annessi assenti dalla mappa catastale. I fabbricati rurali sono soggetti all’obbligo di accatastamento dal 2012. La conformità catastale è requisito di validità dell’atto e va sistemata prima del rogito.
3. Visure ipotecarie (20 anni)
Il notaio acquisisce le visure ipotecarie per almeno 20 anni. Le visure rilevano ipoteche iscritte, pignoramenti, servitù trascritte e altri gravami.
Venti anni coprono anche i termini dell’usucapione. Per immobili provenienti da successioni o donazioni, va verificato il rischio dell’azione di riduzione: gli eredi legittimari possono impugnare le donazioni fino a dieci anni dalla morte del donante, e questo può limitare la commerciabilità del bene. È un aspetto da chiarire in anticipo, anche con apposite tutele in contratto.
4. Verifica vincoli (Belle Arti, paesaggistico, idrogeologico)
I vincoli si dividono in tre categorie, ciascuna con procedure e tempi distinti.
Il vincolo storico-artistico comporta il diritto di prelazione dello Stato entro 60 giorni dalla denuncia della vendita; se la denuncia è omessa, la prelazione può essere esercitata senza limiti di tempo. Ogni intervento richiede l’autorizzazione della Soprintendenza, e il restauro ha costi sensibilmente superiori rispetto a un immobile ordinario.
Il vincolo paesaggistico è diffuso in tutta la Toscana: Val d’Orcia (UNESCO), Chianti, Versilia, Maremma sono aree protette. Ogni intervento esterno richiede autorizzazione paesaggistica, valida cinque anni. Progetti di piscine e ampliamenti possono fermarsi qui.
Il vincolo idrogeologico riguarda versanti e zone collinari. Movimenti terra, abbattimento di alberi e consolidamenti richiedono autorizzazione separata.
Fonti di verifica: vincoliinrete.beniculturali.it, SITAP, richiesta alla Soprintendenza, PIT-PPR Toscana.
5. Prelazione agraria
Sui terreni agricoli, i coltivatori diretti confinanti e gli affittuari coltivatori hanno diritto di prelazione legale. Il termine per l’esercizio è di 30 giorni dalla denuntiatio (notifica raccomandata al venditore).
Se la prelazione viene violata, l’avente diritto può esercitare il retratto entro un anno dalla trascrizione del rogito. Per le tenute toscane con oliveti o vigneti, non è una questione puramente teorica. Una clausola sospensiva nel compromesso protegge chi acquista.
Anche lo Stato, tramite ISMEA, e la Soprintendenza in caso di vincolo monumentale, hanno diritto di prelazione (60 giorni). Questi vengono esercitati raramente, ma vanno correttamente notificati.
6. APE (Attestato di Prestazione Energetica)
Senza APE valido non si può vendere, affittare né pubblicizzare un immobile in Italia. L’APE è rilasciato da un certificatore abilitato e ha validità di 10 anni.
Le classi energetiche vanno da A4 (migliore) a G. I casali toscani si collocano di norma tra E, F e G. L’assenza dell’APE non invalida il contratto ma comporta sanzioni amministrative. La classe energetica incide sui costi di gestione: uno scarto di due classi su un edificio storico può valere diverse migliaia di euro l’anno in riscaldamento.
7. Stato legittimo
Lo stato legittimo è la documentazione completa di tutti i titoli edilizi dell’immobile, in ordine cronologico dalla prima licenza a oggi.
Un tecnico abilitato redige la relazione. Per immobili storici servono da due a sei settimane, con costi compresi tra 1.500 e 5.000 EUR in base alla complessità. Senza questa relazione non si ha certezza sulla regolarità del fabbricato. Conviene commissionarla prima della proposta, non dopo.
8. Pertinenze (piscina, annessi)
Piscine, dependance, garage, depositi e limonaie devono avere accatastamento autonomo. Dal 2012 l’obbligo riguarda tutti i fabbricati rurali.
Pertinenze non accatastate possono rendere il contratto impugnabile. In Toscana il problema riguarda con frequenza piscine senza titolo edilizio, ex stalle adibite ad abitazione e annessi non iscritti: tutto sistemabile, purché lo si verifichi prima del compromesso.
9. CDU (Certificato di Destinazione Urbanistica)
Per terreni superiori a 5.000 m² il CDU è obbligatorio. Descrive la destinazione urbanistica del terreno secondo il piano regolatore comunale.
Il CDU indica se è consentito edificare, quali usi sono ammessi e quali vincoli gravano sul terreno. Validità: 1 anno dall’emissione. Senza CDU, il notaio non può stipulare il rogito.
10. Documentazione antiriciclaggio
La normativa antiriciclaggio impone al notaio la verifica della provenienza dei fondi. I requisiti includono la dimostrazione dell’origine dei mezzi, l’identificazione del titolare effettivo e la tracciabilità tramite bonifico bancario di ogni pagamento superiore a 999,99 EUR. Nelle compravendite immobiliari il contante è di fatto escluso.
11. Regime patrimoniale (separazione dei beni)
Gli acquirenti sposati in Italia ricadono per legge nella comunione legale dei beni, salvo diversa convenzione. L’immobile appartiene automaticamente a entrambi i coniugi in parti uguali.
Per evitarlo, l’acquirente deve dichiarare la separazione dei beni nell’atto di compravendita.
12. Codice fiscale e conto corrente
Senza codice fiscale nessuna operazione è possibile in Italia. Si richiede all’Agenzia delle Entrate o al consolato italiano; la procedura è rapida, ma senza di esso non si apre il conto, non si firma il rogito, non si compra.
Il conto corrente italiano è necessario per la transazione. La banca richiede codice fiscale, passaporto e prova di residenza.
| N. | Verifica | Chi verifica | Durata tipica |
|---|---|---|---|
| 1 | Conformità urbanistica | Tecnico abilitato | 2-6 settimane |
| 2 | Conformità catastale | Notaio + tecnico | 1-2 settimane |
| 3 | Visure ipotecarie (20 anni) | Notaio | 1-2 settimane |
| 4 | Vincoli (Belle Arti, paesaggistico, idrogeologico) | Tecnico + Soprintendenza | 2-8 settimane |
| 5 | Prelazione agraria | Notaio + agente | 30 giorni |
| 6 | APE | Tecnico certificato | 1-2 settimane |
| 7 | Stato legittimo | Tecnico abilitato | 2-6 settimane |
| 8 | Pertinenze | Tecnico + catasto | 2-4 settimane |
| 9 | CDU | Comune | 1-4 settimane |
| 10 | Antiriciclaggio | Notaio | Al rogito |
| 11 | Regime patrimoniale | Acquirente + avvocato | Prima del rogito |
| 12 | Codice fiscale + conto | Acquirente | 1-3 settimane |
| Servizio | Costo tipico | Note |
|---|---|---|
| Stato legittimo + conformità urbanistica | 1.500-5.000 EUR | In base a complessità e vetustà |
| APE | 200-500 EUR | In base alla superficie |
| Visure ipotecarie/catastali | Incluse nelle spese notarili | Servizio standard del notaio |
| CDU | 50-150 EUR | Presso il Comune |
| Ricerca vincoli | 500-1.500 EUR | Se commissionata separatamente |
FAQ
Quando conviene avviare la due diligence?
Prima della proposta. Lo stato legittimo richiede settimane, non giorni. Chi avvia le verifiche dopo la proposta si trova a scoprire i problemi quando è già vincolato. Le clausole sospensive offrono una via d’uscita, ma partire prima evita la trattativa sotto pressione.
Chi paga la due diligence in Italia?
L’acquirente. La conformità urbanistica e lo stato legittimo sono costi dell’acquirente. Il notaio (anch’esso pagato dall’acquirente) verifica la conformità catastale e acquisisce le visure. L’APE è a carico del venditore.
Cosa succede se manca la conformità urbanistica?
La conformità urbanistica è condizione di validità dell’atto: senza, il rogito non regge. Le difformità si possono sanare. Una sanatoria edilizia regolarizza l’irregolarità quando ne ricorrono i presupposti; il Salva Casa ha introdotto una procedura semplificata per le difformità minori. Affrontarla prima della proposta, nella maggior parte dei casi, permette di chiuderla senza ostacoli.
Quanto dura l’intera due diligence?
Da quattro a otto settimane per le verifiche tecniche (stato legittimo, conformità, vincoli). Le visure e i controlli catastali procedono in parallelo. Il vincolo artistico aggiunge fino a 60 giorni per la prelazione dello Stato; la prelazione agraria richiede 30 giorni.
Serve un avvocato per la due diligence?
In Italia il notaio non è un difensore di parte. Un avvocato specializzato in diritto immobiliare in Italia è utile per immobili sopra i 500.000 EUR, in particolare con vincoli, donazioni nella catena proprietaria o situazioni ereditarie articolate. L’avvocato affianca tecnico e notaio, non li sostituisce.
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