Der Vorvertrag (Compromesso) ist der Punkt, an dem der Immobilienkauf in Italien rechtlich bindend wird, nicht erst der Notartermin. Mit ihm fließt die erste große Anzahlung, und die Bedingungen, die jetzt im Vertrag stehen, gelten bis zum Abschluss.
Der italienische Kaufprozess läuft in drei Stufen: Kaufangebot (Proposta d’acquisto), Vorvertrag (Compromesso) und Notartermin (Rogito). Der Vorvertrag ist die mittlere und zugleich entscheidende Stufe.
Was ist der Compromesso?
Der Vorvertrag verpflichtet beide Seiten, den endgültigen Kaufvertrag beim Notar zu denselben Bedingungen abzuschließen. Eigentum überträgt er noch nicht; das passiert erst beim Notartermin. Aber er bindet rechtlich: Wer ohne Grund aussteigt, zahlt.
Der Vorvertrag legt fest, was beim Notartermin gilt: Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, mitverkauftes Inventar, Zustand der Immobilie, vereinbarte Arbeiten vor Übergabe. Was hier nicht steht, lässt sich später kaum durchsetzen. Bis zum Notartermin vergehen in der Regel zwei bis drei Monate, ohne Finanzierung kürzer.
Das Kaufangebot davor: die Proposta d’acquisto
Vor dem Compromesso steht oft schon das Kaufangebot, die Proposta d’acquisto. Es ist ein verbindliches schriftliches Angebot mit Preis, Bedingungen und Schutzklauseln, meist begleitet von einer Sicherheitsleistung von 1 bis 3 %. Nimmt der Verkäufer das Angebot innerhalb der Frist an, ist der Käufer gebunden, und aus der Proposta wird in vielen Fällen direkt der Vorvertrag.
Das ist der Punkt, an dem deutschsprachige Käufer aufpassen müssen. Eine angenommene Proposta ist kein unverbindliches Interesse. Sie ist bereits ein Vertrag. Wer ein Angebot abgibt, um sich die Immobilie nur unverbindlich zu sichern, hat unter Umständen schon gekauft. Schutzklauseln, etwa der Vorbehalt einer erfolgreichen Finanzierung oder einer noch ausstehenden Prüfung, gehören deshalb in die Proposta, nicht erst in den Compromesso.
Caparra confirmatoria: die Anzahlung mit Straffunktion
Mit dem Compromesso fließt die Caparra confirmatoria, die Anzahlung mit Straffunktion. Üblich sind rund 10 % des Kaufpreises, verhandelbar je nach Objekt und Situation. Ihre Logik muss man kennen, bevor man unterschreibt.
Tritt der Käufer grundlos zurück, behält der Verkäufer die Caparra. Tritt der Verkäufer zurück, muss er die Caparra in doppelter Höhe zurückzahlen. Die Regelung schützt beide Seiten gleichermaßen. Bei einem Kaufpreis von 1,2 Millionen Euro und einer Caparra von 10 % sind das 120.000 Euro, die den Vertrag für beide verbindlich machen.
Was ist der Unterschied zwischen Caparra und Acconto?
Neben der Caparra confirmatoria gibt es den Acconto, eine reine Vorauszahlung auf den Kaufpreis ohne Straffunktion. Bei Rücktritt wird er grundsätzlich zurückgezahlt; der Vertrag wird über die normalen Schadensersatzregeln abgewickelt, nicht über die feste Straf-Anzahlung.
Was im Vertrag steht, entscheidet. Ein Betrag, der als Caparra confirmatoria bezeichnet ist, folgt den harten Regeln der Straf-Anzahlung. Derselbe Betrag als Acconto folgt anderen. Käufer, die das verwechseln, gehen davon aus, sie hätten ein Rücktrittsrecht, das der Vertrag nicht vorsieht. Diese eine Formulierung verdient mehr Aufmerksamkeit als mancher andere Absatz.
Daneben gibt es die Caparra penitenziale, die ausdrücklich ein vereinbartes Rücktrittsrecht gegen Verlust der Anzahlung absichert. Sie ist seltener und muss klar so benannt sein.
Die Prüfung gehört vor den Vorvertrag
Die Due Diligence muss abgeschlossen sein, bevor der Vorvertrag unterschrieben wird. Danach sind beide Seiten gebunden; was die Prüfung danach noch zutage fördert, begründet nur dann einen Rücktritt ohne Caparra-Verlust, wenn entsprechende Schutzklauseln im Vertrag stehen.
Geprüft werden vor dem Vorvertrag drei Bereiche: Eigentum und Lasten im Grundbuchauszug (Visura) und Kataster, also Hypotheken, Pfändungen, Wegerechte. Baurechtliche Konformität — stimmt der gebaute Bestand mit den Genehmigungen überein und ist er korrekt im Kataster eingetragen? Nicht eingetragene Anbauten und Schwarzbauten sind in Italien der häufigste Grund, aus dem ein Kauf nachträglich scheitert oder die Immobilie unveräußerlich wird. Und Vorkaufsrechte: bei landwirtschaftlichen Flächen haben angrenzende Landwirte ein gesetzliches Vorkaufsrecht, bei denkmalgeschützten Objekten der Staat.
Diese Prüfung leistet kein Makler im Alleingang. Als in Italien eingetragener Makler koordiniere ich sie in meinen Mandaten mit einem auf Immobilien spezialisierten Anwalt, dem Geometra und, wo nötig, dem Notar, und führe die Ergebnisse zusammen, bevor irgendetwas unterschrieben wird. Der Notar prüft Grundbuch und Kataster ohnehin vor dem Notartermin; zu diesem Zeitpunkt ist der Vorvertrag aber längst bindend. Zu der Due Diligence gehört mehr, als viele Käufer erwarten.
Privatschriftlich oder notariell: die Frage der Absicherung
Der Vorvertrag kann privatschriftlich (Scrittura privata) geschlossen oder notariell beurkundet und im öffentlichen Register eingetragen werden. Der Unterschied ist eine Frage der Absicherung.
Ein privatschriftlicher Vorvertrag bindet die Vertragsparteien, schützt aber nicht gegen Dritte. Verkauft der Verkäufer dieselbe Immobilie in der Zwischenzeit an jemand anderen oder belastet sie mit einer Hypothek, entsteht nur ein Schadensersatzanspruch, nicht das Recht auf die Immobilie.
Die Eintragung des Vorvertrags im Grundbuch (Trascrizione del preliminare) schließt diese Lücke. Sie erzeugt eine Vormerkung: Spätere Eintragungen Dritter gehen dem eingetragenen Anspruch nach. Das kostet Notar- und Eintragungsgebühren, sichert aber genau das Fenster zwischen Vorvertrag und Notartermin ab, in dem bereits gezahlt, aber noch kein Eigentum übertragen wurde. Bei hohen Kaufsummen und längeren Fristen bis zum Notartermin ist diese Absicherung in der Regel das Geld wert.
Schutzklauseln, die hineingehören
Ein guter Vorvertrag schützt den Käufer über klar formulierte Bedingungen (Condizioni sospensive), bei deren Nichteintritt der Vertrag ohne Verlust der Caparra entfällt. Die wichtigsten Bereiche: ein Finanzierungsvorbehalt, wenn fremdfinanziert wird. Für Nicht-Residenten ist die Finanzierung in Italien ohnehin ein eigenes Thema, das der Finanzierungs-Artikel behandelt. Die Zusage des Verkäufers, dass der Bestand baurechtlich genehmigt und korrekt eingetragen ist, mit Haftungsfolge. Die vollständige Löschung bestehender Hypotheken bis zum Notartermin. Und eine klare Regelung, was bei Verzug gilt.
Welche Klauseln sinnvoll sind, hängt vom Objekt ab. Bei einem renovierten Casale im Chianti liegt das Risiko woanders als bei einem unsanierten Podere mit landwirtschaftlichen Flächen und Vorkaufsrechten.
Registrierung und Steuer
Der Vorvertrag ist innerhalb von 30 Tagen beim Finanzamt zu registrieren. Dabei fallen eine feste Registersteuer und Stempelsteuer an, und auf die Anzahlung wird eine anteilige Registersteuer fällig, die später auf die Erwerbssteuer beim Notartermin angerechnet wird. Diese Anrechnung macht sie zur Vorauszahlung, nicht zu einer zusätzlichen Belastung. Die genaue Behandlung hängt davon ab, ob von einer Privatperson oder einem Bauträger gekauft wird. Welches Steuersystem greift, behandle ich im Steuer-Leitfaden.
Die drei häufigsten Fehler beim Vorvertrag
Drei Muster wiederholen sich.
Erstens: die Unterschrift unter den Compromesso, ohne dass die Prüfung abgeschlossen ist, im Vertrauen darauf, dass der Notar später alles kontrolliert. Der Notar prüft, aber der Vorvertrag bindet früher.
Zweitens: die Verwechslung von Caparra und Acconto mit der falschen Annahme eines Rücktrittsrechts.
Drittens: ein privatschriftlicher Vorvertrag über hohe Summen ohne Grundbucheintragung, der das Fenster bis zum Notartermin offen lässt.
Alle drei entstehen daraus, dass der Vorvertrag als Formsache behandelt wird, obwohl er die eigentliche Bindung darstellt.
Wie ich den Vorvertrag begleite
Bis zum Compromesso ist meine Arbeit fast getan: das richtige Objekt gefunden, den Preis eingeordnet, die Verhandlung geführt. Was bleibt, ist sicherzustellen, dass die Prüfung vollständig vorliegt, bevor die Bindung entsteht, und dass der Vertrag die richtigen Klauseln trägt. Den Vertrag selbst setzt der Anwalt oder Notar auf; die Prüfung leistet das Fachnetzwerk; ich koordiniere und führe zusammen, in Ihrer Sprache. Genau das ist der Kern meiner Kaufbegleitung. Den gesamten Ablauf von der Suche bis zum Notar beschreibe ich im Praxisguide zum Immobilienkauf.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall.
FAQ: Häufige Fragen zum Vorvertrag in Italien
Ist der Compromesso bindend?
Ja. Beide Seiten verpflichten sich zum Abschluss des endgültigen Kaufvertrags. Ein grundloser Rücktritt kostet die Caparra (Käufer) oder die doppelte Caparra (Verkäufer).
Wie hoch ist die Caparra beim Immobilienkauf in Italien?
Üblich sind rund 10 % des Kaufpreises, verhandelbar je nach Objekt und Situation. Bei einem Kaufpreis von 1 Million Euro sind das in der Regel 100.000 Euro.
Was ist der Unterschied zwischen Caparra und Acconto?
Die Caparra confirmatoria hat eine Straffunktion: Bei Rücktritt verfällt sie oder ist doppelt zurückzuzahlen. Der Acconto ist eine reine Vorauszahlung ohne Straffunktion. Entscheidend ist, wie der Betrag im Vertrag bezeichnet ist.
Muss der Vorvertrag notariell sein?
Nein, er kann privatschriftlich geschlossen werden. Die notarielle Beurkundung mit Eintragung im Grundbuch (Trascrizione) schützt aber gegen einen Verkauf an Dritte oder Belastungen im Zeitraum bis zum Rogito. Bei hohen Summen und längeren Fristen ist sie empfehlenswert.
Wann muss die Prüfung der Immobilie erfolgen?
Vor dem Compromesso. Nach der Unterschrift sind beide Seiten gebunden; spätere Funde berechtigen nur dann zum Rücktritt ohne Caparra-Verlust, wenn entsprechende Schutzklauseln im Vertrag stehen.
Wie lange dauert es vom Vorvertrag bis zum Notartermin?
In der Regel zwei bis drei Monate, ohne Finanzierung kürzer. Vorkaufsrechte, etwa landwirtschaftliche Prelazione, können die Frist um 30 bis 60 Tage verlängern.
Kann ich vom Vorvertrag zurücktreten?
Nur unter den im Vertrag vereinbarten Bedingungen (Condizioni sospensive) ohne Verlust der Caparra. Ohne solche Klauseln führt ein Rücktritt zum Verlust der Caparra.
Muss der Compromesso registriert werden?
Ja, innerhalb von 30 Tagen beim Finanzamt. Die dabei anfallende Registersteuer auf die Anzahlung wird später auf die Erwerbssteuer beim Notartermin angerechnet.
Ist ein angenommenes Kaufangebot (Proposta d’acquisto) schon bindend?
Ja. Nimmt der Verkäufer die Proposta innerhalb der Frist an, ist der Käufer gebunden, und in vielen Fällen wird daraus direkt der Vorvertrag. Ein Angebot ist kein unverbindliches Interesse. Schutzklauseln wie ein Finanzierungsvorbehalt gehören deshalb schon in die Proposta, nicht erst in den Compromesso.
Andrej Avi ist Immobilienmakler in der Toskana und begleitet Käufer aus dem deutschsprachigen Raum beim Immobilienkauf. Das ist Teil der Kaufbegleitung. Aktuelle Immobilien
Stand: Juli 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
