In Italien zahlen Käufer und Verkäufer jeweils ihren eigenen Anteil der Maklerprovision. Der Käufer trägt also nur seinen Teil, nicht die volle Provision. Das überrascht Käufer aus dem deutschsprachigen Raum regelmäßig, weil sich der Markt in Deutschland in die andere Richtung bewegt hat.
Der Unterschied zu Deutschland und den USA
In Deutschland gilt seit 2020 das Bestellerprinzip mit einer gesetzlich geregelten Kostenteilung, bei der der Verkäufer mindestens die Hälfte trägt. In den USA zahlt traditionell der Verkäufer die Provision beider Seiten. Italien funktioniert anders: Hier vermittelt der Makler (Mediatore) gesetzlich neutral zwischen beiden Parteien und hat Anspruch auf Provision von jeder Seite, die er zusammengeführt hat. Käufer und Verkäufer zahlen also jeweils ihren eigenen Anteil, keiner zahlt für den anderen mit.
Diese doppelte Vergütung ist gesetzlich angelegt, kein Aufschlag eines einzelnen Maklers. Sie ist die Kehrseite der Neutralitätspflicht: Der Makler vertritt in Italien keine Seite gegen die andere.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Italien?
Die Provision liegt bei 4 % zuzüglich Mehrwertsteuer, jeweils von Käufer und Verkäufer. Die italienische Mehrwertsteuer (IVA) beträgt 22 % und kommt auf die Provision obendrauf. Bei einem Kaufpreis von einer Million Euro sind das auf der Käuferseite 40.000 Euro Provision plus 8.800 Euro Mehrwertsteuer, insgesamt 48.800 Euro.
Die Provision wird auf den tatsächlich vereinbarten Kaufpreis berechnet, nicht auf den ursprünglich inserierten. Sinkt der Preis durch Verhandlung, sinkt die Bemessungsgrundlage entsprechend. Der Satz und die Leistung dahinter stehen vor der ersten Besichtigung fest; kein Käufer soll die Höhe der Provision beim Notartermin zum ersten Mal hören.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Die Maklerprovision wird fällig, sobald das Geschäft durch die Vermittlung zustande gekommen ist, also wenn sich die Parteien verbindlich geeinigt haben. Das ist typischerweise mit der Annahme des Kaufangebots oder dem Vorvertrag (Compromesso) der Fall, nicht erst beim Notartermin. Diesen Punkt unterschätzen viele Käufer aus dem deutschsprachigen Raum.
Praktisch heißt das: Die Liquidität muss zum Vorvertrag stehen. Wie der Vorvertrag funktioniert und warum er der bindende Moment im Kaufprozess ist, zeigt der Artikel zum Compromesso.
Nur eingetragene Makler dürfen Provision verlangen
In Italien darf nur Provision verlangen, wer als Makler bei der Handelskammer eingetragen ist. Ein nicht eingetragener Vermittler hat keinen durchsetzbaren Provisionsanspruch. Für den Käufer ist das eine einfache Sicherheitsprüfung: Wer eine Provision in Rechnung stellt, muss eingetragen sein, und das lässt sich überprüfen.
Das wird bei grenzüberschreitenden Konstellationen relevant. Wenn ein Vermittler aus dem Ausland auftritt, eine Provisionsteilung im Raum steht oder mehrere Makler beteiligt sind, entscheidet die Eintragung darüber, wer einen Anspruch hat.
Die Provision im Gesamtbild der Kaufkosten
Die Maklerprovision ist ein Teil der Nebenkosten, die beim Immobilienkauf in Italien zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises ausmachen. Der größere Block sind Steuern und Notar. Wie sich diese Nebenkosten zusammensetzen und welches Steuersystem greift, zeigen der Steuer-Leitfaden und der Praxisguide zum Kaufprozess.
Wofür die Provision steht
Die Provision deckt die Kaufbegleitung vom ersten Objekt bis zum Notartermin ab: die Suche auch abseits der Portale, die Einordnung des Preises über belegbare Vergleichswerte, die Verhandlung und die Koordination der rechtlichen, steuerlichen und bautechnischen Prüfung über ein Netzwerk spezialisierter Anwälte, Steuerberater und Techniker.
Der Unterschied zeigt sich an der Stelle, an der ein Kauf sonst scheitert: bei der nicht eingetragenen Erweiterung, der Katasterabweichung, dem Vorkaufsrecht, das niemand erwähnt hat. Eine sorgfältige Due Diligence vor der verbindlichen Einigung schützt einen Betrag, der die Provision um ein Vielfaches übersteigt.
FAQ: Häufige Fragen zur Maklerprovision in Italien
Wer zahlt die Maklerprovision in Italien? Beide Seiten zahlen jeweils ihren eigenen Anteil. Der Makler hat nach italienischem Recht Anspruch auf Provision von Käufer und Verkäufer, wenn das Geschäft durch seine Vermittlung zustande kommt. Der Käufer trägt also seinen Teil, nicht die gesamte Provision.
Wie hoch ist die Maklerprovision? Die Provision liegt bei 4 % zuzüglich 22 % Mehrwertsteuer, jeweils von Käufer und Verkäufer, berechnet auf den tatsächlich vereinbarten Kaufpreis.
Wann wird die Provision fällig? Sobald sich die Parteien verbindlich geeinigt haben, in der Regel mit der Annahme des Kaufangebots oder dem Vorvertrag (Compromesso). Die Beurkundung beim Notar kommt erst danach.
Fällt auf die Provision Mehrwertsteuer an? Ja. Die italienische Mehrwertsteuer von 22 % kommt auf die Provision obendrauf.
Kann jeder eine Provision verlangen? Nein. Nur ein eingetragener Makler hat einen durchsetzbaren Provisionsanspruch. Die Eintragung läuft über die Handelskammer und lässt sich überprüfen.
Wird die Provision auf den inserierten oder den verhandelten Preis berechnet? Auf den tatsächlich vereinbarten Kaufpreis. Sinkt der Preis durch Verhandlung, sinkt die Provision entsprechend.
Ist die Maklerprovision in Italien verhandelbar? Der Satz ist gesetzlich nicht festgelegt. Der marktübliche Satz für eine vollständige Kaufbegleitung liegt bei 4 % zzgl. Mehrwertsteuer je Seite. Wichtiger als ein Rabatt ist, dass die Prüfung vor der verbindlichen Einigung steht, denn dort entscheidet sich, ob der Kaufpreis überhaupt trägt.
Andrej Avi ist Immobilienmakler in der Toskana und begleitet Käufer aus dem deutschsprachigen Raum beim Kauf von Villen, Landhäusern und Agrarbetrieben. Das ist Teil der Kaufbegleitung. Aktuelle Immobilien
Stand: Juli 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
