Nell’acquisto immobiliare in Italia la provvigione è dovuta anche dall’acquirente, non al posto del venditore ma in aggiunta. Chi acquista deve inserire la provvigione nel budget fin dall’inizio: scoprirla al rogito è un errore di pianificazione che si evita con facilità.
Come funziona la struttura della mediazione in Italia
Il mediatore mette in contatto le due parti e, quando l’affare si conclude per effetto della sua attività, ha diritto alla provvigione da ciascuna di esse. Acquirente e venditore pagano quindi ciascuno la propria quota, separatamente.
È la struttura legale della mediazione in Italia, sancita dal codice civile (art. 1754), non un sovrapprezzo arbitrario. Il mediatore deve mantenersi imparziale e non agisce nell’interesse di una parte contro l’altra. Che entrambe le parti lo retribuiscano è il contraltare di questa neutralità. Chi vuole una tutela esclusiva dei propri interessi nella verifica legale affianca un avvocato.
Quanto ammonta la provvigione dell’agente?
La provvigione è del 4% oltre IVA, per ciascuna parte. L’IVA al 22% si aggiunge alla provvigione. Su un acquisto da 1 milione di euro sono 40.000 euro di provvigione più 8.800 di IVA, quindi 48.800 euro a carico dell’acquirente; altrettanto a carico del venditore, separatamente.
La provvigione si calcola sul prezzo effettivamente concordato, non su quello inizialmente richiesto. Se la trattativa abbassa il prezzo, la base di calcolo scende di conseguenza. La cifra va comunicata prima della prima visita: nessun acquirente deve sentire l’entità della provvigione per la prima volta al rogito.
Quando si paga la provvigione?
Il diritto alla provvigione sorge quando l’affare è concluso per effetto della mediazione, cioè nel momento in cui le parti si vincolano. Di norma questo avviene con l’accettazione della proposta d’acquisto o con la firma del compromesso, non al rogito.
Chi pianifica la liquidità pensando solo al notarile commette un errore frequente: la provvigione è di solito dovuta al compromesso, settimane o mesi prima. Il funzionamento del preliminare è descritto nell’articolo sul compromesso.
Solo i mediatori iscritti possono richiedere la provvigione
In Italia può richiedere la provvigione solo chi è iscritto come mediatore. L’attività è regolata dalla L. 39/1989, con iscrizione presso la Camera di Commercio (REA). Un intermediario non iscritto non ha un diritto azionabile alla provvigione. Per chi acquista è una verifica semplice: chi fattura una provvigione deve essere iscritto, e l’iscrizione è verificabile pubblicamente. Rileva soprattutto quando più agenti sono coinvolti nella stessa trattativa o è presente un intermediario non iscritto.
La provvigione nel quadro complessivo dei costi
La provvigione è una delle voci dei costi accessori, che in un acquisto in Italia si attestano tra il 10 e il 15% del prezzo. La parte maggiore è costituita da imposte e onorario notarile. La composizione di questi costi e il regime fiscale applicabile sono nella guida fiscale e nella guida pratica all’acquisto.
Cosa copre la provvigione
La provvigione copre la ricerca dell’immobile, anche fuori dai portali, la valutazione del prezzo su dati comparabili verificabili, la conduzione della trattativa e il coordinamento della verifica legale, fiscale e tecnica attraverso avvocati, commercialisti e tecnici specializzati, fino al rogito. La verifica è svolta da questi professionisti; il mediatore la coordina e segue l’acquirente in ogni fase. Il valore di questa struttura emerge quando affiorano le criticità che altrimenti bloccano una compravendita: la difformità edilizia non regolarizzata, lo scostamento catastale, il diritto di prelazione che nessuna parte aveva menzionato.
Questo articolo offre una panoramica generale e non sostituisce una consulenza legale o fiscale nel caso concreto.
FAQ
Chi paga la provvigione in Italia? Entrambe le parti. Il mediatore ha diritto alla provvigione da acquirente e venditore quando l’affare si conclude per effetto della mediazione. Le due quote sono separate: l’acquirente paga la propria, il venditore la propria.
Quanto ammonta la provvigione? Il 4% oltre IVA al 22%, calcolata sul prezzo effettivamente concordato.
Quando è dovuta? Quando le parti si vincolano, di norma con l’accettazione della proposta o con il compromesso. Il rogito notarile viene dopo.
Sulla provvigione si applica l’IVA? Sì, l’IVA al 22% si aggiunge alla provvigione.
Chiunque può richiedere una provvigione? No. Solo un mediatore iscritto ha un diritto azionabile. L’iscrizione è presso la Camera di Commercio ed è verificabile.
La provvigione si calcola sul prezzo richiesto o su quello concordato? Sul prezzo effettivamente concordato. Se il prezzo scende con la trattativa, la provvigione scende di conseguenza.
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